Diện tích tim tường là lì? Cách tính diện tích tim tường căn hộ chung cư

Nhiều người không biết diện tích tim tường là gì, hay diện tích thông thủy và tim tường khác nhau ở đâu dẫn đến cách tính diện tích tim tường căn hộ sai. Bài viết ngày hôm nay sẽ đề cập đến loại diện tích này cũng như cách tính chính xác.

Cách tính diện tích tim tường khác diện tích thông thủy

1. Diện Tích Tim Tường Là Gì?

Khi nhắc đến diện tích căn hộ chung cư thì có hai khái niệm diện tích thông thủy và diện tích tim tường thường được sử dụng phổ biến. Đây là hai cách tính diện tích cho căn hộ chung cư hiện nay nhằm đảo bảo quyền lợi và nghĩa vụ cho hai bên mua - bán. Nhiều khách hàng khi đi mua căn hộ chung cư cũng quan tâm, tìm hiểu diện tích tim tường là gì. 

Trên thực tế, diện tích thông thủy và tim tường là hai khái niệm hoàn toàn mang ý nghĩa khác nhau. Trong đó, diện tích tim tường còn có tên gọi khác là diện tích sàn xây dựng, quy định về cách tính diện tích được đo từ tim tường trong căn hộ đó. Cụ thể:

Diện tích tim tường = diện tích tường bao ngôi nhà + diện tích cột chịu lực, hộp kỹ thuật + diện tích sàn ở + diện tích ban công + diện tích tường ngăn phòng.

“Diện tích tim tường Tiếng Anh là gì?” cũng là thuật ngữ được nhiều người quan tâm khi nó xuất hiện trong một số hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Diện tích tim tường trong tiếng Anh có tên là “Built-up area”, hay còn được gọi là diện tích phủ bì. Việc tính diện tích tim tường giúp làm minh bạch quyền sở hữu căn hộ của người chủ sở hữu. 

Diện tích tim tường còn có cách gọi khác là diện tích sàn xây dựng

2. Phân Biệt Giữa Diện Tích Thông Thủy Và Tim Tường

Có nhiều người không để ý đến diện tích thông thủy hay diện tích tim tường là gì nên không phân biệt được trong giấy tờ mua bán, vì vậy người mua nhà sẽ rất dễ bị tính toán sai. Khác với diện tích tim tường, diện tích thông thủy là quy định về diện tích căn hộ được đo theo những khu vực có thể lan tỏa nước trong ngôi nhà. 

Tại các nước ngoài, diện tích thông thủy còn có tên diện tích trải thảm, nghĩa là vị trí nào có thể trải thảm được thì vị trí đó sẽ được tính diện tích. Vì vậy mà diện tích thông thủy không bao gồm diện tích tường bao quanh ngôi nhà, diện tích cột chịu lực, hộp kỹ thuật bên trong căn hộ như diện tích tim tường. 

Diện tích thông thủy là phần diện tích sử dụng căn hộ bao gồm diện tích sàn ở, diện tích ban công (logia) nếu có và diện tích tường ngăn phòng. Khi tính diện tích thông thủy, phần diện tích ban công trong đó được tính theo diện tích sàn ban công, nếu ban công có phần diện tích tường chung thì diện tích ban công được tính theo mép trong của tường chung. 

Như vậy, ta có công thức tính diện tích tim tường, thông thủy như sau:

• Diện tích tim tường = Diện tích thông thủy + Diện tích tường bao xung quanh căn hộ + Diện tích cột chịu lực, hộp kỹ thuật
• Diện tích thông thủy = Diện tích sàn ở + Diện tích ban công (logia) + Diện tích tường ngăn giữa các phòng

Minh họa cách tính diện tích thông thủy và tim tường 

3. Biết Cách Tính Diện Tích Tim Tường Có Lợi Gì Cho Người Mua Nhà?

Ví dụ căn hộ chung cư của ông Nguyễn Văn A ở phòng 201, căn hộ của hai người hàng xóm là 202 và 203. Căn hộ của ông A có 2 phòng ngủ, 1 nhà vệ sinh:

► Diện tích thông thủy của căn hộ này sẽ gồm diện tích sàn nhà không bao gồm cột chịu lực và hộp kỹ thuật, phần tường ngăn giữa 2 phòng ngủ và tường ngăn phòng tắm, ban công (logia). 

► Diện tích tim tường của căn hộ này bao gồm diện tích thông thủy vừa tính được, cộng với diện tích tường ngăn giữa căn hộ 201 với căn hộ 202 và 203, diện tích sàn có cột chịu lực và hộp kỹ thuật trong căn hộ 201.

Như vậy, diện tích tim tường sẽ luôn lớn hơn diện tích thông thủy, bao gồm cả diện tích thông thủy và diện tích những khu vực khác. Vì vậy có không ít trường hợp chủ đầu tư dùng diện tích tim tường để tính giá và quảng cáo căn hộ nhằm thu hút khách hàng. Cách tính này sẽ giúp cho giá mét vuông của căn hộ rẻ hơn so với cách tính diện tích thông thủy, hấp dẫn người mua hơn.

Bên cạnh đó, việc biết được căn hộ đó được đo diện tích theo tim tường hay thông thủy sẽ là phương án giúp chủ nhà xác định được ranh giới về quyền sở hữu căn hộ một cách minh bạch, chính xác và hạn chế những tranh chấp liên quan. Từ đó, chủ sở hữu sẽ biết được mình có quyền sử dụng khoảng không gian bên trong của những bức tường hay không. Nếu các bức tường phân chia căn hộ không phải là tường chịu lực, gia chủ muốn tác động khoan để lắp đặt tivi, giá đỡ, tủ, kệ, treo tranh ảnh v.v… thì cần xem xét việc này có phù hợp với quyền sở hữu căn hộ của gia chủ theo quy định của pháp luật hay không. 

Diện tích tim tường và diện tích thông thủy có cách tính khác nhau

4. Cách Tính Diện Tích Tim Tường Căn Hộ Có Được Ghi Vào Sổ Hồng Không?

Trước đây, thông tư cũ cho phép chủ đầu tư được áp dụng một trong hai cách đo diện tích thông thủy hoặc tim tường vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Tuy nhiên trên thực tế đã xảy ra nhiều vụ tranh chấp về việc chủ đầu tư thường chọn lựa cách đo diện tích tim tường khiến căn hộ có diện tích lớn hơn. 

Đây cũng là nhược điểm gây bất lợi cho người mua, khi một số căn hộ có số cột chịu lực, hộp kỹ thuật bên trong quá nhiều khiến diện tích sử dụng sàn ít đi. Đồng thời, người mua sẽ phải đóng phần phí quản lý chung cư đắt hơn nhiều khi tính theo diện tích tim tường, do chi phí quản lý này được tính trên diện tích căn hộ, diện tích càng rộng thì chi phí này càng cao. 

Chính vì vậy Bộ Luật Nhà ở 2014 đã có quy định tại Khoản 2, Điều 101 ( Luật Nhà ở sửa đổi 2022, Khoản 1, Điều 156) về việc diện tích của căn hộ sẽ chỉ được tính theo diện tích thông thủy. Cách tính diện tích thông thủy được xem là chính xác nhất, đảm bảo cho người mua nhà có được quyền lợi tối đa về diện tích sử dụng thực tế cũng như chi phí quản lý chung cư hợp lý nhất. 

Diện tích tim tường có được ghi vào sổ hồng

Cũng theo Bộ Luật Nhà ở 2014, Khoản 3, Điều 9 (Theo Bộ Luật Nhà ở sửa đổi 2022, Khoản 4, Điều 11), cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng cho chung cư phải ghi rõ nội dung về loại nhà ở theo đúng quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng. Đối với căn hộ chung cư, cơ quan cấp sổ hồng phải ghi cả diện tích thông thủy (diện tích sử dụng căn hộ) và diện tích tim tường (diện tích sàn xây dựng). 

Như vậy, trong sổ hồng phải thể hiện cả diện tích thông thủy và diện tích tim tường. 

Hy vọng những thông tin mà Nhà Thủ Đức đã đề cập trong bài viết đã giúp bạn hiểu được diện tích tim tường là gì, cách tính diện tích tim tường chính xác theo quy định trong Luật xây dựng. Qua đó giúp bạn tham khảo để làm rõ những thắc mắc và tránh được sự hiểu nhầm, sai sót khi đi mua nhà chung cư.