Quy hoạch Thành phố Thủ Đức và các dự án Bất Động Sản tiềm năng

Thành phố Thủ Đức là một thành phố thuộc Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Thành phố Thủ Đức được Ủy ban Thường vụ Quốc hội quyết nghị thành lập vào cuối năm 2020, trên cơ sở sáp nhập 3 quận cũ là Quận 2, Quận 9 và quận Thủ Đức.

Ngày 1 tháng 1 2021, Nghị quyết 1111/NQ-UBTVQH14 chính thức có hiệu lực, Thủ Đức trở thành thành phố đầu tiên của Việt Nam thuộc loại hình đơn vị hành chính thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương.

I. VỊ TRÍ ĐỊA LÝ VÀ PHẠM VI LẬP QUY HOẠCH CỦA TP THỦ ĐỨC

Tp. Thủ Đức nằm ở cửa ngõ Đông - Bắc Thành phố Hồ Chí Minh, tiếp giáp với khu vực trung tâm của Thành phố. Được kết nối qua hầm Thủ Thiêm, cầu Thủ Thiêm 2, cầu Thủ Thiêm 4, cầu Sài Gòn, đại lộ Phạm Văn Đồng (nối thẳng vào sân bay Tân Sơn Nhất). Địa giới hành chính cụ thể:

 -  Phía Đông giáp thành phố Biên Hòa và huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai;

 -  Phía Tây giáp Quận 12, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh và Quận 1;

 -  Phía Nam giáp Quận 4, Quận 7 và huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai;

 -  Phía Bắc giáp thành phố Dĩ An và thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương.

Phạm vi nghiên cứu trực tiếp: toàn bộ địa giới hành chính Tp. Thủ Đức thuộc Tp. Hồ Chí Minh. Với tổng diện tích tự nhiên khoảng 21.156,9 ha (Nguồn : theo Quyết định số 1330/QĐ-STNMT-BĐVT ngày 05/12/2019 của Sở Tài nguyên và Môi trường về công bố kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2018).

Tổng dân số khu vực Tp. Thủ Đức đến năm 2019 là 1.176.000. Toàn bộ dân số đều thuộc dân số thành thị, không có dân số thuộc khu vực nông thôn.

 

II. HIỆN TRẠNG CỦA THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC:

A - HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TP THỦ ĐỨC

Những nhận định chung liên quan đến hiện trạng sử dụng đất:

-  Các chức năng sử dụng đất của Tp. Thủ Đức đang chuyển dịch dần từ nông nghiệp và công nghiệp sang công nghiệp công nghệ cao và dịch vụ, với các chức năng dịch vụ tập trung nhiều hơn tại Quận 2 và Quận Thủ Đức cũ.

-  Quận 9 cũ là cửa ngõ về phía Đông của Tp. Thủ Đức và toàn Tp. Hồ Chí Minh, cần có mô hình phát triển đặc biệt để phát huy hết các tiềm năng tại đây.

-  15,3%  diện  tích  đất  tự  nhiên  của  toàn  thành  phố  là  mặt  nước,  tạo  nên  đặc trưng đô thị cho thành phố.

-  Quận Thủ Đức cũ là cửa ngõ phía Bắc, liên kết với các vùng công nghiệp của Bình Dương, phát huy kết nối về phía Bắc.

-  Cần phát triển cân bằng với việc bảo vệ hệ thống cây xanh về phía khu vực Long Phước, tái phát triển các khu vực dân cư đã hình thành về phía Bắc, và phát huy thêm các khu đô thị mới ở Quận 2 cũ nhằm gia tăng giá trị đầu tư.

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất của Tp Thủ Đức

 

Nguồn: Tổng hợp từ số liệu thống kê, kiểm kê đất đai quận 2, quận 9, quận thủ Đức – Phòng TNMT

 

B - HIỆN TRẠNG DOANH NGHIỆP, HỆ SINH THÁI SÁNG TẠO TP THỦ ĐỨC

Theo thống kê từ sách trắng doanh nghiệp tại Tp. Hồ Chí Minh 2019, vào cuối năm 2019, Tp. Thủ Đức có 373 nghìn doanh nghiệp, tăng 17% so với năm 2015.

Số doanh nghiệp tập trung cao nhất tại khu vực 3 (quận Thủ Đức cũ), với gần 172 nghìn doanh nghiệp, chiếm 46% tổng số doanh nghiệp tại Tp. Thủ Đức. Xét về tốc độ tăng trưởng, số doanh nghiệp ở khu vực 1 (quận 2 cũ) đã tăng 50% từ năm 2015 đến năm 2018, đạt 97 nghìn doanh nghiệp, thể hiện sự tăng tiến mạnh mẽ. So với mức tăng trưởng trung bình 8% của Tp. Hồ Chí Minh trong cùng kỳ, có thể thấy được sự nổi trội về tốc độ khởi nghiệp và phát triển của các doanh nghiệp tại đây.

Tại Tp. Thủ Đức, công nghiệp chế biến tuyển dụng 53% lao động toàn thành phố, tập trung  nhiều tại quận Thủ Đức – gần  70% lao động tại quận Thủ Đức làm việc trong  ngành công nghiệp chế biến.  Ngành bán buôn bán  lẻ chiếm tỉ trọng lớn nhất trong số doanh nghiệp của Thủ Đức, chiếm đến 37% tổng số doanh nghiệp và tuyển dụng 14% lao động tại thành phố.

Chuyên môn khoa học công nghệ: hiên tại các công ty thuộc các ngành này tuyển dụng 3.32% lao động tại Tp. Thủ Đức, thấp hơn mức 5.2% trung bình tại Tp. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, con số này đã tăng 46% từ năm 2015 cho đến nay, so với mức  tăng  trưởng  16%  của  Tp.  Hồ  Chí  Minh  trong  cùng  kỳ.

Đặc  biệt,  tại  khu  vực Quận 2, doanh nghiệp khoa học công nghệ tuyển dụng đến 7.18% lao động làm việc tại Quận, và đạt mức tăng trưởng 73% trong các năm qua. Số công ty khoa học công nghệ tại Quận 2 cũng chiếm 12.41% tổng số công ty hoạt động tại đây, cao hơn mức trung bình 9.9% tại Tp. Hồ Chí Minh. Quận 2 cũng là nơi tập trung nhiều lao động trong ngành tài chính ngân hàng – gần 10% số lao động tại Quận 2 làm việc trong ngành này.

So với Tp. Hồ Chí Minh, tỷ lệ công ty FDI tại Thủ Đức cao hơn rất nhiều; tại Thủ Đức, số công ty có nguồn vốn FDI chiếm tới 40%, trong khi đó tại Tp. Hồ Chí Minh con số này chỉ dừng ở 23%.

Thống kê hệ sinh thái sáng tạo tại Tp. Thủ Đức

Bản thân Tp. Thủ Đức cũng đã có những hình thức thúc đẩy hệ sinh thái sáng tạo vượt bậc. Bản đồ trên thể hiện các thành tố trong hệ sinh thái sáng tạo - có thể thấy hoạt động, đổi mới sáng tạo diễn ra trả đều trên địa bàn Tp. Thủ Đức, đặc biệt tại khu vực Thảo Điền, và khu vực Đại học Quốc Gia.

Để phát triển khu vực cảng Cát Lái và khu Long Phước thành trọng điểm sáng tạo tương lại, cần củng cố các cơ chế, hạ tầng hỗ trợ cho khu vực này, đồng thời gia tăng kết nối. So với Tp. Hồ Chí Minh, số viện nghiên cứu, đại học của Tp. Thủ Đức đều cao hơn, chứng tỏ lợi thế, ưu điểm của Tp. Thủ Đức về mảng này.

C - HIỆN TRẠNG KHÔNG GIAN ĐÔ THỊ TP THỦ ĐỨC

Không gian phát triển của toàn thành phố có thể nhận diện theo 8 khu vực đặc trưng, với một số yếu tố hiện trạng nổi bật như sau:

 Các khu vực đặc trưng của Tp. Thủ Đức

a)  Khu số 1 - Khu vực Thủ Thiêm và phụ cận:

- Khu vực Thủ Thiêm đã được định hướng phát triển thành trung tâm tài chính của Tp. Hồ Chí Minh. Thủ Thiêm có lợi thế vì dễ dàng được nhìn thấy và kết nối từ Quận 1, vì vậy sẽ trở thành một khu vực phát triển vô cùng quan trọng cho tương lai. Bên cạnh đó, tiếp cận trực tiếp với không gian mặt nước và kết nối giao thông công cộng quan trọng sẽ giúp tích hợp Thủ Thiêm vào một mạng lưới lớn hơn. Khu vực Thủ Thiêm là môt khu quy hoạch mới, nên đạt được các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành tại Việt Nam.

- Ngoài khu Thủ Thiêm, Khu vực số 1 còn bao gồm các khu dân cư mới và khá giả của Thủ Đức như khu vực Thảo Điền, An Phú, mang lại sức sống mới cho thành phố.

- Việc tắc nghẽn giao thông hay xảy ra ở các khu dân cư mới, nhất là ở khuôn viên các trường học, trường quốc tế; tình trạng xây dựng ở ven hành lang sông cũng xảy ra nhiều tại đây.

Khu vực số 1 có những giá trị cảnh quan thiên nhiên, cũng như giá trị văn hóa lịch sử như khu nhà thờ.

b)  Khu số 2 – Khu vực Hiệp Bình:

- Khu vực Hiệp Bình nằm ở cửa ngõ phía Tây Bắc của Tp. Thủ Đức, có cộng đồng dân cư lâu đời, rủi ro ngập lụt cao, nên giải pháp cho khu vực này sẽ là bảo vệ cộng đồng dân cư khỏi các tác động thiên tai. Đây là nơi tập trung đông đảo người lao động nhập cư.

- Đặc điểm ở đây nhiều kênh rạch, với một diện tích lớn quỹ đất có thể chuyển đổi, tái phát triển, tạo cơ hội để cải thiện điều kiện dân cư hiện hữu.

- Khu vực Hiệp Bình có kết nối trực tiếp về phía bắc với Bình Dương, khiến khu vực này trở thành cửa ngõ về phía Bắc của Tp. Thủ Đức và Tp. Hồ Chí Minh.

- Tại đây, tỉ lệ đất cây xanh còn thấp, hạ tầng xã hội chưa đủ để cung cấp dịch vụ y tế, xã hội cho toàn người dân.

c)  Khu số 3 - Khu vực ven sông Sài Gòn và Sông Đồng Nai – nằm phía Tây Nam của Thành phố:

- Khu chức nằng số 3 nằm ở vị trí tiếp giáp ven sông Sài Gòn và sông Đồng Nai, với đa dạng chức năng như cảng Cát Lái hiện hữu, khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi đang phát triển rất nhanh. Phía Bắc của Khu vực số 3 có tiếp cận rất tốt với đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây và đường cao tốc trong tương lai, còn bên kia sông về phía Nam là Quận 7 và khu chế xuất Tân Thuận.

- Khu vực này gặp phải tình trạng ùn tắc giao thông lớn do lưu lượng vận chuyển hàng hóa từ cảng Cát Lái. Cảng Cát Lái được quy hoạch là một trong các trọng điểm logistics  chính  của  Tp.  Hồ  Chí  Minh,  nên  nếu  không  có  quy  hoạch  bài  bản,  trong tương lai tình trạng ùn tắc giao thông sẽ càng nặng nề hơn.

d)  Khu số 4 - Khu vực Rạch Chiếc - Trường Thọ:

- Khu vực số 4 bao gồm khu thể thao Rạch Chiếc và khu đô thị Trường Thọ. Khu thể thao Rạch Chiếc được bao quanh bởi sông Rạch Chiếc, có được kết nối tốt với sân bay qua đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây. Ga tàu điện ngầm tương lai cũng góp phần tạo kết nối Bắc - Nam trực tiếp tới trung tâm lịch sử của thành phố, tới trường Đại học Quốc gia và Trường Thọ.

- Khu vực Trường Thọ hiện nay là cảng, sẽ được di dời và tái phát triển trong tương lai. Cơ sở hạ tầng cảng hiện tại đồng thời mang đến thách thức trong việc bảo vệ môi trường và mang đến cơ hội từ di sản vận tải và công nghiệp của khu vực. Các kết cấu hiện hữu có thể được cải tạo, tái sử dụng và thổi hồn bằng nhiều công năng mới. Kết nối Bắc - Nam bằng đường cao tốc và ga tàu điện ngầm gần đó; sông Sài Gòn và kênh Phước Long đóng vai trò giao thông kết nối đường thuỷ.

- Khu vực số 4 có xa lộ Hà Nội cắt qua nên cần có sự kết nối giữa 2 khu vục, có kênh đào nhân tạo cắt ngang tăng diện tích tiếp xúc với mặt nước.

e)  Khu số 5 - Khu vực trung tâm quận Thủ Đức cũ và Linh Trung:

- Khu vực số 5 bao gồm khu vực lịch sử lâu đời của Tp. Thủ Đức, khu chợ Thủ Đức, và các khu công nghiệp như khu Linh Trung, đã đến thời hạn chuyển đổi chức năng sử dụng. Khu vực số 5 có vị trí chiến lược nằm giữa Khuôn viên trường Đại học Quốc gia và khu công nghệ cao Sài Gòn. Ranh giới phía Đông của khu vực được xác định bởi đường cao tốc và đường Metro số 1, tạo nên một kết nối hiện hữu mạnh mẽ cho khu Trung tâm Tp. Thủ Đức hiện tại và Tp. Hồ Chí Minh.

- Khu vực Linh Trung hiện tại dưới quyền sở hữu bởi nhà nước và đang được sử dụng cho mục đích sản xuất. Hiện trạng tạo điều kiện cho cơ hội thành lập một trung tâm nghiên cứu và sản xuất, là sự kết hợp hài hoà giữa giáo dục và phát triển công nghiệp, đồng thời bổ sung đa chức năng.

f)  Khu số 6 - Khu vực Trường Phú:

Khu vực số 6 có hạt nhân là khu công nghệ cao Tp.HCM. Hiện tại đây đã có các đầu tư giáo dục quốc tế và công ty sản xuất sử dụng công nghệ cao, là nền tảng cho phát triển kinh tế địa phương và các tăng trưởng tiếp theo của những ngành liên quan.

Phát huy lợi thế của ngành sản xuất công nghệ cao hiện nay, Khu Công nghệ cao có tầm nhìn là phát triển tương lai của sản xuất và thiết kế đổi mới sáng tạo. Việc kết nối với các tổ chức nghiên cứu như hiện có và đề xuất sẽ củng cố ngành sản xuất vốn đã rất phát triển với những phương pháp và sản phẩm mang tính đột phá. Tại đây đã có sẵn các tổ chức lớn như Samsung và Intel; vị trí gần Đại học Quốc gia, và với đại học Fulbright  trong  khuôn  viên  này,  sẽ  giúp  tăng  trưởng  sự  liên  kết  giữa  sản  xuất  và nghiên cứu.

g)  Khu số 7 - Khu vực Long Phước:

 - Khu vực số 7 nằm giữa sông Tắc và sông Đồng Nai là khu vực đất thấp, với hoạt động nông nghiệp đan xen khu dân cư và các làng hiện hữu. Đây là khu vực có rủi ro ngập lụt cao, phải chịu hậu quả của nước biển dâng.

- Khu vực này gồm nhiều khu đất nông nghiệp mà nhà nước có thể thu hồi, là cơ hội phát triển lớn để xây dựng những điểm nhất đô thị. Đồng thời các tuyến giao thông kết nối thuận lợi khu vực này với các trọng điểm phát triển ở xung quanh.

- Hiện tại, ở Khu vực số 7, phát triển còn ở mật độ thấp, dân cư sinh sống thưa thớt, với nhiều chức năng du lịch sinh thái, cảnh quan đẹp, cảnh quan thiên nhiên còn khá nguyên vẹn.

h)  Khu số 8 - Khu vực Long Bình:

- Trong khi phần lớn Tp. Thủ Đức mới nằm trên vùng đất trũng cần được đầu tư đáng kể để tránh ngập lụt và nước biển dâng, thì Khu vực số 8 nằm trên vùng đất cao. Do đó, cần nỗ lực mang lại sự kết nối và tiện ích để tập trung phát triển mật độ cao tại khu vực này và góp phần hướng tới mục tiêu tăng dân số chung cho Tp. Thủ Đức.

- Các công trình lớn của Khu vực số 8 bao gồm công viên giải trí Suối Tiên, Công Viên Lịch Sử Văn Hóa Dân Tộc, sân Gôn Thủ Đức,... Trong đó, khu công viên Văn hoá lịch sử có quy mô khoảng 400 ha chưa được khai thác và phát huy hiệu quả.

-  Các khu chức năng đô thị khác trong khu vực này đã được xây dựng với mật độ khá cao, chỉ còn một số quỹ đất không lớn có thể chuyển đổi chức năng hoặc tái phát triển.

III. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC:

Các định hướng quy hoạch phát triển Tp Thủ Đức với nội dung cụ thể trong video sau:

IV. CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN THỦ ĐỨC NỔI BẬT

1. CĂN HỘ ELYSIAN THỦ ĐỨC

♦ Vị trí dự án: Mặt tiền Số 170 Đường Lò Lu, phường Trường Thạnh, TP. Thủ Đức (Quận 9 cũ), TP.HCM

♦ Chủ đầu tư: Gamuda Land

♦ Đơn vị xây dựng: Công ty Cổ Phần Tập đoàn xây dựng Hòa Bình

♦ Đơn vị quản lý và vận hành: Savills

♦ Diện tích dự án: 28.412m2

♦ Quy mô: 4 Block căn hộ; cao 20 tầng và 1 tầng hầm gửi xe thông 4 block

♦ Số căn hộ: 1398 căn hộ & 8 căn Shophouse

♦ Khởi công: Tháng 5/2023

♦ Dự kiến hoàn thành: Quý IV/2025.

♦ Diện tích căn hộ: Căn hộ từ 34 đến 115m2.

♦ Giá bán: từ 55 triệu/m2

2. KHU ĐÔ THỊ ĐÔNG TĂNG LONG

♦ Vị trí dự án: Tọa lạc tại 3 mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh - Lã Xuân Oai - Vành Đai 3

♦ Chủ đầu tư: Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và Đô thị HUD

♦ Đơn vị phát triển dự án: Hưng Hưng Thịnh

♦ Diện tích dự án: 159,36 Héc-ta

♦ Diện tích công viên và hồ cảnh quan: 28,55 Héc-ta

♦ Diện tích công trình công cộng: 11,42 Héc-ta

♦ Diện tích:

• Nhà phố : 100 - 120m2; xây dựng 3 tầng + 1 sân thượng
• Biệt thự song lập: 160 - 180m2; xây dựng 2 tầng + 1 sân thượng
• Biệt thự đơn lập: 200 - 600m2; xây dựng 2 tầng + 1 sân thượng
• Dinh thự: 800 - 1000m2; xây dựng 2 tầng + 1 sân thượng

♦ Giá bán:

• Nhà phố 100m2: 7 tỷ/căn
• Biệt thự 160m2: 8,7 tỷ/căn tùy từng khu
• Biệt thự 200m2: 15,5 tỷ/căn tùy từng khu