Những điểm mới của Luật Kinh Doanh BĐS và tác động tới thị trường cuối năm 2024

Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 đã bắt đầu có hiệu lực từ đầu tháng 8 năm 2024 và mang đến nhiều đổi mới tác động trực tiếp đến hoạt động mua bán của thị trường bất động sản trong nước. Hãy cùng khám phá các điểm mới của luật này và sự khác biệt so với các phiên bản trước đó.

Luật Kinh doanh Bất động sản và những thay đổi qua từng thời kỳ

Trước khi tìm hiểu các điểm mới của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, hãy cũng chúng tôi so sánh sự hình thành và phát triển của Luật Kinh doanh Bất động sản qua các thời kỳ:

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2006

Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 là phiên bản đầu tiên và sơ khai nhất của luật này được ra đời sau kỳ họp thứ 9 của Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. Văn bản này ra đời trong bối cảnh thị trường bất động sản tại Việt Nam ngày càng phát triển và có vai trò thúc đẩy kinh tế nước nhà phát triển. Tuy mang trong mình nhiều tiềm năng, thị trường bất động sản thời điểm này vẫn còn nhiều bất cập như hầu hết các giao dịch đều là tự phát, giao dịch ngầm tồn tại đem lại lợi nhuận khổng lồ cho các cò đất nhưng quyền lợi người dân không được đảm bảo bởi bất kỳ cơ sở pháp lý nào.

Nhận biết được những khó khăn trong quản lý loại hàng hóa đặc biệt và giá trị cao là nhà đất, Quốc Hội đã ban hành Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 như một công cụ giúp các cơ quan chức năng kiểm soát thị trường mua bán bất động sản hiệu quả và đảm bảo quyền lợi của các bên khi tham gia giao dịch. Phiên bản Luật Kinh doanh Bất động sản đầu tiên quy định liên quan đến các nội dung chính sau:

• Giao dịch mua, bán nhà ở, công trình đang trong quá trình xây dựng
• Hoạt động kinh doanh liên quan đến quyền sử dụng đất
• Quy định liên quan đến tổ chức cung cấp dịch vụ bất động sản, môi giới nhà đất
• Và các quy định khác liên quan đến thủ tục hành chính và việc thành lập hợp đồng mua bán nhà đất

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014

Luật Kinh doanh Bất động sản 2014

Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 và có những đổi mới tập trung vào chủ thể kinh doanh bất động sản, phạm vi kinh doanh bất động sản, và điều kiện về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Điểm mới của luật này hướng đến hội nhập quốc tế bằng cách cho phép sự tham gia của chủ đầu tư là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư tại nước ngoài.

Tuy đã có nhiều cải thiện đáng kể, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 vẫn tồn tại nhiều lỗ hổng lớn. Nghiêm trọng nhất là sự thiếu nhất quán của luật này với các luật liên quan như Luật Nhà Ở và Luật Đất Đai. Những lỗ hổng này đã đem đến nhiều cản trở trong quá trình áp dụng và chưa thật sự đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, đất. Thêm vào đó, luật này vẫn chưa có sự phân biệt rạch ròi giữa hai định nghĩa kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Sự nhập nhằng này gây cản trở lớn trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính và khó khăn trong việc thành lập hợp đồng cung cấp dịch vụ.

LUẬT KINH DOAN BẤT ĐỘNG SẢN 2024

So sánh luật Kinh doanh Bất động sản 2024 với phiên bản trước đó

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, bắt đầu có hiệu lực từ 1/8/2024, là phiên bản mới nhất và có thêm 4 chương với nhiều cập nhật điều chỉnh mối quan hệ của hoạt động kinh doanh, mua bán nhà đất với các lĩnh vực liên quan khác. Đồng thời, các luật mới được bổ sung cũng liên kết chặt chẽ hơn với quy định trong Luật Đất Đai và Luật Nhà Ở. Cụ thể, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 tập trung bảo vệ quyền lợi của người mua bán đất và căn hộ. Đặc biệt, các bất động sản được đưa vào kinh doanh và nhà ở được hình thành trong tương lai phải được đảm bảo bởi chủ đầu tư và từ đó, quyền lợi của người mua nhà được bảo vệ tốt hơn. Ngoài ra, luật mới cũng siết chặt các quy định liên quan đến giấy phép hành nghề của các môi giới nhà đất, tránh tình trạng ‘cò đất’ hành nghề tự do không chịu sự quản lý của các cơ quan nhà nước.

Một ví dụ liên quan đến sự cải tiến của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 so với phiên bản 2014 là quy định hình thành doanh nghiệp của các cá nhân, tập thể kinh doanh bất động sản không thường xuyên hoặc nhỏ lẻ. Cụ thể, phiên bản luật năm 2014 quy định các tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không cần thành lập doanh nghiệp và quy định này đã được thay đổi ở phiên bản luật hiện hành năm 2024. Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 chỉ cho phép cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải đóng thuế; các tổ chức, tập thể dù kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ vẫn phải thành lập doanh nghiệp và thực hiện nghĩa vụ nộp thuế.

ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN MỚI NHẤT 2023

Điểm mới trong luật Kinh doanh Bất động sản 2024

• Thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán: Khoản 5 Điều 23 quy định giới hạn tiền đặt cọc đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư nhà đất chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% tổng giá bán, giá thuê nhà đối với nhà ở và bất động sản hình thành trong tương lai. Trong thỏa thuận thu tiền đặt cọc và hợp đồng giao dịch về mua bán, thuê nhà ở phải ghi rõ tổng giá bán, giá thuê nhà sau khi nhà ở hoàn thiện bằng số và bằng chữ. Mọi thay đổi trong giá bán, giá thuê nhà đều phải được ghi rõ trong hợp đồng và tuân thủ theo quy định pháp luật.
• Thanh toán tối đa 50% giá thuê mua: Điều 25 của luật mới thay đổi giới hạn về tổng số tiền tối đa thanh toán khi thuê mua nhà. Phiên bản luật cũ quy định cả hai trường hợp mua nhà và thuê nhà đều thỏa thuận số tiền thanh toán tối đa trước khi nhận nhà là 70%. Tuy nhiên, luật mới thay đổi giới hạn đối với trường hợp thuê mua là thanh toán tối đa 50% tổng giá trị hợp đồng trước khi nhận được nhà.
• Nhận thanh toán dịch vụ bất động sản qua ngân hàng: Khoản 2 Điều 48 quy định về phương thức nhận tiền thanh toán của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bắt buộc qua ngân hàng. Doanh nghiệp có thể chọn ngân hàng Việt Nam hoặc ngân hàng nước ngoài có chi nhánh tại Việt Nam. Trước đó, thanh toán liên quan đến mua bán bất động sản tùy thuộc theo thỏa thuận của các bên tham gia và tuân thủ pháp luật Việt Nam. Điểm mới trong quy định này là công cụ giúp các cơ quan chức năng nắm rõ tình hình thị trường bất động sản và đảm bảo các doanh nghiệp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế.
• Thù lao và hoa hồng phải được giao dịch qua ngân hàng: Theo Điều 47 của luật này, các cá nhân cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản khi nhận tiền thù lao hoặc hoa hồng phải thông qua ngân hàng và khai báo đầy đủ để thực hiện nghĩa vụ thuế.
• Cập nhật quy định rõ ràng liên quan đến cá nhân cung cấp dịch vụ bất động sản:
  • Khoản 2 Điều 61 quy định đối với cá nhân hành nghề kinh doanh bất động sản không được hành nghề tự do như trước đây mà phải tham gia vào doanh nghiệp/tổ chức cung cấp dịch vụ bất động sản.
  • Khoản 3 Điều 9 quy định về cá nhân kinh doanh lĩnh vực bất động sản nhỏ lẻ không nhất thiết thành lập doanh nghiệp nhưng phải thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ.
  • Khoản 4 Điều 9 quy định liên quan đến cá nhân mua bán nhà ở nhưng không phục vụ mục đích kinh doanh thì không cần tuân theo quy định của luật này nhưng vẫn phải đóng thuế theo quy định nhà nước.
  • Trường hợp cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở hoặc cá nhân cho tặng bất động sản, tham khảo Luật Đất Đai 2024.
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ cần có 1 người đại diện có chứng chỉ hành nghề, thay vì 2 người như trước kia, quy định tại Điều 61 của luật mới. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng cần có cơ sở vật chất đầy đủ và có quy chế hoạt động rõ ràng để hoạt động đúng theo quy định pháp luật.

CÁC VĂN BẢN LIÊN QUAN KHÁC TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN

Để hỗ trợ người dân tốt hơn trong các giao dịch mua bán bất động sản, sau đây là một số văn bản pháp luật bạn cần tham khảo:

• Luật Nhà Ở 2023 có hiệu lực cùng lúc với Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định về việc sử dụng nhà ở, chung cư, cũng như nhà ở xã hội.
• Luật Đất đai 2024 quy định về các trường hợp sở hữu đất đai và chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai. Luật này cũng quy định rõ ràng về quyền hạn và trách nhiệm của nhà nước tác động đến quyền sở hữu đất đai của người dân.
• Luật Đo đạc và Bản đồ 2018 quy định về cách đo đạc nhà đất và quy định vẽ bản đồ quy hoạch, bản đồ xây dựng.
• Luật Thuế Thu nhập Cá nhân 2007 có Khoản 5 Điều 3 liên quan đến thuế thu nhập cá nhân phát sinh do chuyển nhượng bất động sản và Điều 4 liên quan đến thu nhập miễn thuế. Tham khảo thêm các Điều 14 và Điều 34 của luật này để hiểu rõ hơn về quy định thuế và hiệu lực thi hành luật.
• Luật Thuế Thu nhập Doanh nghiệp 2008 quy định rõ ràng về các thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp.

Dự án nổi bật: Đông Tăng Long