Từ 1/8, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không được giao dịch quá 10 lần một năm và vượt 300 tỷ đồng mỗi hợp đồng, theo Nghị định 96.
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 96 có hiệu lực từ ngày 1/8, quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư. Số lần giao dịch bị giới hạn dưới 10 lần một năm và mỗi hợp đồng không quá 300 tỷ đồng. Trường hợp giao dịch một lần trong năm thì không tính giá trị.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân kinh doanh bất quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế. Tương tự, tổ chức bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng hay một phần diện tích sàn xây dựng không nhằm để kinh doanh cũng bị giới hạn số lần mua bán. Họ cũng phải kê khai nộp thuế.
Như vậy, so với quy định cũ không nêu điều kiện cá nhân kinh doanh địa ốc quy mô nhỏ, quy định mới đã giới hạn cụ thể số lần giao dịch và giá trị hợp đồng trường hợp này.
Giai đoạn 2020-2022, thị trường địa ốc chứng kiến nhiều đợt sốt giá bất thường, nhất là đất nền vùng ven. Nhiều khu vực huyện ven Hà Nội hay các tỉnh lân cận như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hưng Yên... tăng cục bộ 40-50% so với trước dịch Covid-19. Đất tăng giá tại nhiều địa phương, kéo theo nhiều nhóm nhà đầu tư đổ xô đi đấu giá, đầu cơ.
Theo nhiều chuyên gia, việc xác định rõ tiêu chí cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có thể góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại bất động sản nhiều lần nhằm "lướt sóng" thị trường.
Quy định mới cũng siết chặt điều kiện hành nghề môi giới địa ốc. Theo đó, từ ngày 1/8, môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và hoạt động trong sàn giao dịch, công ty môi giới bất động sản hay công ty tư vấn, quản lý địa ốc. Điều này đồng nghĩa cá nhân không được hành nghề môi giới tự do như trước đây.
Nửa đầu năm 2024, thị trường bất động sản được đánh giá có nhiều tín hiệu tích cực nhưng vẫn chưa hết khó khăn. Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy từ đầu năm đến nay có hơn 1.500 doanh nghiệp kinh doanh địa ốc quay trở lại hoạt động, tăng hơn 11% so với cùng kỳ. VARS đánh giá quá trình phục hồi của thị trường phân hóa mạnh, bởi thanh khoản tập trung ở sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư ở đô thị lớn. Phân khúc thấp tầng, đất nền cũng nhen nhóm hồi phục ở một số dự án khu vực gần trung tâm đô thị.
Theo đó, tại Điều 31, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định, điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở cần đáp ứng điều kiện sau:
Thứ nhất, đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Dự án bất động sản đó phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch, bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải.
Thứ hai, có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.
Thứ tư, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Biệt thự Đông Tăng Long view hồ Hạc Cầm thuộc khu đô thị mới phường Trường Thạnh, Tp Thủ Đức
Thứ năm, quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch.
Thứ sáu, đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Thứ bảy, đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Thứ tám, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.
Thứ chín, trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh, trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định.
Thứ mười, trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng, cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.
Doanh nghiệp sẽ mất trắng dự án, bị thu hồi đất mà không được bồi hoàn nếu đã nhận dự án nhưng không làm, để dự án 'án binh bất động' liên tục 48 tháng.
Một thửa đất lớn tại quận 7 dự kiến phát triển một dự án chung cư, song nhiều năm qua "đứng hình", chủ đầu tư chưa thực hiện dự án. Theo luật mới, các dự án chậm triển khai sẽ bị thu hồi đất
Từ ngày 1-8, Luật Đất đai sửa đổi sẽ có hiệu lực. Một trong những điểm mới của luật này đó là sẽ chặn đứng tình trạng xin dự án rồi ngâm năm này qua tháng nọ, xóa tình trạng lãng phí đất đai khi Nhà nước thu hồi đất.
Thu hồi đất để chống đầu cơ, doanh nghiệp phải làm dự án
Cụ thể, Luật Đất đai quy định đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án sẽ bị thu hồi.
Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng, chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng. Hết thời gian gia hạn, chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi mà không bồi thường.
Ông Nguyễn Ngọc Hòa - chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM - cho biết điều quan trọng của quy định này đó là khắc phục được tình trạng đầu cơ, loại bỏ tình trạng phổ biến thời gian qua đó là xin dự án, nhận đất nhưng để trống thời gian dài, chờ khi sốt đất, kiếm nhà đầu tư khác "sang tay" kiếm lời.
Thay vào đó, doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư đã nhận đất phải thực hiện dự án, giúp cho nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả, nhanh chóng hơn.
"Chế tài rất mạnh" với doanh nghiệp
TS Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia - cho rằng đây là "chế tài rất mạnh" đối với doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp bỏ hoang, lãng phí tài nguyên đất đai hoặc thực hiện dự án nhưng không hoàn thành trong 48 tháng thì sẽ bị Nhà nước thu hồi mà không đền bù.
Trong khi đó, một doanh nghiệp bất động sản cho biết ngoại trừ những trường hợp muốn đầu cơ, chuyển nhượng dự án hoặc mua bán đất, trong thực tế sẽ có nhiều trường hợp khi bắt tay vào phát triển dự án sẽ gặp nhiều vướng mắc khiến thời gian kéo dài. Do đó, vị này cho biết quy định này sẽ khiến các doanh nghiệp phải chạy đua với thời gian để xây dựng dự án, tránh bị thu hồi.
Tương tự, ông Lê Hữu Nghĩa - tổng giám đốc Công ty Lê Thành - cho hay thực tế có những dự án triển khai mất rất nhiều năm, thậm chí lên đến 10 năm, do đó Nhà nước thu hồi đất, thu hồi dự án nếu đó là lỗi do doanh nghiệp gây ra.
Còn nếu doanh nghiệp chứng minh được rằng đó không phải là lỗi của doanh nghiệp, mà đó là lỗi của các cơ quan thực thi pháp luật khiến dự án bị chậm tiến độ thì đương nhiên không thể thu hồi dự án.
"Doanh nghiệp bỏ ra hàng trăm, hàng ngàn tỉ, nhưng vì lỗi không phải của doanh nghiệp mà thu hồi sẽ là quy định bóp chết doanh nghiệp", ông Nghĩa nói.
Nếu 3 bộ luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội cho phép áp dụng sớm từ ngày 1.7, thị trường bất động sản kỳ vọng sẽ hồi phục vào cuối năm 2024 và bình thường trở lại vào năm 2025.
Tăng nguồn cung bất động sản
Dự kiến tại kỳ họp thứ 7 của Quốc hội sẽ xem xét đề xuất của Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị áp dụng sớm 6 tháng kể từ ngày 1.7 đối với luật Đất đai 2024, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản (BĐS). Đồng thời, Quốc hội cũng sẽ xem xét 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội gồm: Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở; và Nghị quyết về thí điểm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập đối với đối tượng thí điểm là các dự án đầu tư công nhóm B, C.
Thị trường bất động sản kỳ vọng sớm trở lại thời kỳ "hoàng kim" vào năm 2025
PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng nếu các bộ luật trên được thông qua sớm sẽ tác động rất tích cực tới thị trường. Như luật Đất đai mới hỗ trợ việc tiếp cận thị trường đất đai của các tổ chức kinh tế, các nhà đầu tư, giúp phân khúc BĐS nông nghiệp khởi sắc, nhộn nhịp hơn. Luật Đất đai cũng đã cởi mở hơn rất nhiều với quy định tạo thuận lợi cho Việt kiều mua nhà, đất như người dân trong nước. Luật Kinh doanh BĐS sẽ vừa gỡ vướng, vừa thanh lọc thị trường với các quy định kiểm soát môi giới, giao dịch... Trong khi luật Nhà ở giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, các bộ luật đều sẽ có độ trễ chính sách nên để bảo đảm hiệu quả thực thi, trong quá trình chờ đợi "ngấm", cần nghiên cứu nâng cao công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật, cũng như nâng cao năng lực thực thi, áp dụng của cơ quan quản lý địa phương.
Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN, cho rằng thị trường BĐS sẽ sớm quay trở lại trạng thái bình thường "mới" khi các bộ luật sớm có hiệu lực. Bởi khi các bộ luật trên đi vào cuộc sống sẽ giúp thị trường ngày càng minh bạch, rõ ràng cho mọi thành phần kinh tế tham gia; đồng thời giúp tăng nguồn cung, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội, trong lúc nhu cầu về nhà ở vẫn duy trì ở mức cao khi được củng cố bởi tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa mạnh mẽ.
Đến nay, theo TS Đính, số lượng các nhà đầu tư sẵn sàng quay trở lại thị trường đã tăng lên, trong bối cảnh có nhiều dự án được mở bán, giới thiệu ra thị trường hơn. Trong thời gian tới, phân khúc BĐS bán lẻ sẽ đón nhận thêm hàng trăm nghìn m2 diện tích thuê mới chất lượng. BĐS công nghiệp tiếp tục duy trì vị thế tăng trưởng tích cực. Trong khi BĐS du lịch, nghỉ dưỡng dù khó phục hồi trong ngắn hạn nhưng sẽ có thêm nhiều tín hiệu tích cực. Đặc biệt là sản phẩm condotel, căn hộ cao tầng gắn với du lịch nghỉ dưỡng thuộc những địa bàn du lịch truyền thống, trọng điểm.
Ông Lê Đình Chung, đại diện Hội Môi giới BĐS VN, phân tích: Thời gian gần đây, phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn đầu về tỷ trọng giao dịch, dù các dự án mới mở bán hầu hết đều có mức giá thuộc phân khúc cao cấp. Dù vậy, với những quy định mới của pháp luật, thị trường bắt đầu ghi nhận nhiều hơn nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân và từ các dự án nhà ở xã hội mở bán. Tại một số dự án nhà ở xã hội gắn liền các khu công nghiệp ở Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, giao dịch đã được cải thiện, với lượng giao dịch tăng khoảng 30 - 40% so với cuối năm 2023. Phân khúc BĐS công nghiệp tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, là "ngôi sao sáng đang lên" của khu vực và trên thế giới. Phân khúc BĐS thương mại có thêm nhiều tín hiệu khởi sắc với sự tăng trưởng về nhu cầu thuê.
Riêng BĐS du lịch nghỉ dưỡng, theo đánh giá của ông Lê Đình Chung, thị trường vẫn chưa thoát khỏi vùng nguy hiểm, vẫn duy trì trạng thái ảm đạm và còn phải đối mặt với nhiều khó khăn trong ngắn hạn. Khi nhiều dự án mới liên tục rời thời gian triển khai bán hàng, nhiều dự án vướng mắc pháp lý, nhiều dự án phải điều chỉnh lại giá bán và chính sách bán hàng. Kỳ vọng khi luật Đất đai, đặc biệt là luật Nhà ở có hiệu lực với quy định mở cho Việt kiều, người nước ngoài mua nhà tại VN thì phân khúc này sẽ khởi sắc trở lại.
Hai kịch bản cho thị trường Bất động sản
Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, với việc các luật có thể có hiệu lực sớm hơn 6 tháng so với dự kiến, sẽ có những tác động nhất định lên thị trường BĐS trong thời gian tới. Đặc biệt, luật Đất đai từ trước đến nay vẫn được xem là bộ luật trung tâm, có sức ảnh hưởng sâu rộng với luật Nhà ở và luật Kinh doanh BĐS. Do đó, việc áp dụng sớm sẽ tạo tiền đề vững chắc cho các bộ luật còn lại phát huy tối đa hiệu quả. Ngoài ra, với những cải cách quan trọng trong các quy định về quy hoạch, thu hồi đất, cho thuê đất… nổi bật là việc gỡ vướng trong khâu tính tiền sử dụng đất hay trong công tác giải phóng mặt bằng, đền bù được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các "nút thắt" pháp lý nhiều dự án. Từ đó, thúc đẩy gia tăng nguồn cung cho thị trường trong thời gian tới.
Thị trường bất động sản được ủng hộ từ Luật kinh doanh Bất động sản
"Thị trường BĐS sẽ tăng trưởng tốt hơn khi các luật có hiệu lực sớm. Nhưng thị trường sẽ không "bùng" lên như những năm sốt nóng trước đây, mà phát triển ổn định. Việc kiểm soát tốt hơn, các hoạt động đầu tư kinh doanh, môi giới dịch vụ cũng được quản lý chặt hơn giúp thị trường minh bạch, công bằng và bền vững. Những đợt thay đổi pháp lý trong quá khứ đều tạo ra những biến động lớn đến thị trường bất BĐS. Khi áp dụng các bộ luật mới sẽ có 4 tác động lớn: thị trường tăng trưởng cục bộ, sàng lọc chủ đầu tư, quyền lợi người tiêu dùng được đảm bảo, và hệ thống quản lý chặt chẽ hơn", ông Quang phân tích.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, đồng quan điểm: Để thị trường hồi phục mạnh mẽ hơn cần được "tiếp sức" bằng việc 3 đạo luật cùng 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội nêu trên phải được thông qua sớm. Đồng thời với việc Chính phủ, các Bộ, ngành ban hành các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, có tính khả thi, sát với thực tiễn, sẽ xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý của 148 dự án BĐS trên địa bàn TP.HCM. Từ đó có tác động tích cực, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường từ khoảng cuối năm 2024 trở đi và trở lại bình thường vào khoảng giữa năm 2025 trở đi do độ trễ của chính sách.
Khi áp dụng các bộ luật mới sẽ có 4 tác động lớn: thị trường tăng trưởng cục bộ, sàng lọc chủ đầu tư, quyền lợi người tiêu dùng được đảm bảo, và hệ thống quản lý chặt chẽ hơn.
Ông TRẦN KHÁNH QUANG (chuyên gia về thị trường bất động sản)
Ba luật gồm Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản cùng được Chính phủ trình Quốc hội cho phép thi hành từ ngày 1/7, sớm hơn nửa năm so với kế hoạch.
Tại Nghị quyết 72 và 73 ngày 17/5, Chính phủ đồng ý với đề xuất về việc xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7, thay vì 1/1/2025 như được thông qua tại kỳ họp hồi đầu năm.
Bộ trưởng Tư pháp được giao thay mặt Chính phủ báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị bổ sung Nghị quyết của Quốc hội nêu trên vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội năm 2024.
Để chính thức có hiệu lực sớm 6 tháng, các Nghị quyết này dự kiến được trình Quốc hội phê duyệt tại kỳ họp thứ 7 sắp khai mạc từ 20/5.
Trước đó, Bộ Tài Nguyên và Môi trường đề xuất đưa Luật Đất đai vào thi hành sớm nhằm kịp thời giải quyết, xử lý dứt điểm các tồn đọng về đất. Cùng đó, việc này sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, phát huy tiềm năng, hiệu quả nguồn lực đất đai.
Nhà chức trách cũng kỳ vọng qua đó tháo gỡ được những khó khăn trong tiếp cận đất đai cho sản xuất - kinh doanh, thu hút đầu tư, góp phần hoàn thành mục tiêu kinh tế - xã hội đã đề ra, mang lại lợi ích thiết thực cho người dân.
Đại diện nhiều địa phương cũng mong Luật Đất đai sớm được đưa vào cuộc sống. Phó chủ tịch TP HCM Bùi Xuân Cường cho biết Luật Đất đai sửa đổi được thông qua đã tác động lớn đến đời sống kinh tế - xã hội của thành phố. Hai tháng đầu năm 2024, số thủ tục liên quan đến nhà đất hơn 67.000, tăng gần 19.000 hồ sơ so với cùng kỳ.
Các tỉnh, thành phố đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường sớm tham mưu Chính phủ ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn để địa phương có đủ cơ sở pháp lý triển khai khi luật có hiệu lực. Họ cũng gấp rút xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Chẳng hạn, TP HCM cần ban hành 9 văn bản, HĐND là hai văn bản.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, Luật Nhà ở năm 2023 có nhiều nội dung mới mang tính đột phá quan trọng, góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng hiệu quả quản lý và phát triển nhà ở.
