Những điểm mới của Luật Kinh Doanh BĐS và tác động tới thị trường cuối năm 2024

Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 đã bắt đầu có hiệu lực từ đầu tháng 8 năm 2024 và mang đến nhiều đổi mới tác động trực tiếp đến hoạt động mua bán của thị trường bất động sản trong nước. Hãy cùng khám phá các điểm mới của luật này và sự khác biệt so với các phiên bản trước đó.

Luật Kinh doanh Bất động sản và những thay đổi qua từng thời kỳ

Trước khi tìm hiểu các điểm mới của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, hãy cũng chúng tôi so sánh sự hình thành và phát triển của Luật Kinh doanh Bất động sản qua các thời kỳ:

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2006

Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 là phiên bản đầu tiên và sơ khai nhất của luật này được ra đời sau kỳ họp thứ 9 của Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. Văn bản này ra đời trong bối cảnh thị trường bất động sản tại Việt Nam ngày càng phát triển và có vai trò thúc đẩy kinh tế nước nhà phát triển. Tuy mang trong mình nhiều tiềm năng, thị trường bất động sản thời điểm này vẫn còn nhiều bất cập như hầu hết các giao dịch đều là tự phát, giao dịch ngầm tồn tại đem lại lợi nhuận khổng lồ cho các cò đất nhưng quyền lợi người dân không được đảm bảo bởi bất kỳ cơ sở pháp lý nào.

Nhận biết được những khó khăn trong quản lý loại hàng hóa đặc biệt và giá trị cao là nhà đất, Quốc Hội đã ban hành Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 như một công cụ giúp các cơ quan chức năng kiểm soát thị trường mua bán bất động sản hiệu quả và đảm bảo quyền lợi của các bên khi tham gia giao dịch. Phiên bản Luật Kinh doanh Bất động sản đầu tiên quy định liên quan đến các nội dung chính sau:

• Giao dịch mua, bán nhà ở, công trình đang trong quá trình xây dựng
• Hoạt động kinh doanh liên quan đến quyền sử dụng đất
• Quy định liên quan đến tổ chức cung cấp dịch vụ bất động sản, môi giới nhà đất
• Và các quy định khác liên quan đến thủ tục hành chính và việc thành lập hợp đồng mua bán nhà đất

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014

Luật Kinh doanh Bất động sản 2014

Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 và có những đổi mới tập trung vào chủ thể kinh doanh bất động sản, phạm vi kinh doanh bất động sản, và điều kiện về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Điểm mới của luật này hướng đến hội nhập quốc tế bằng cách cho phép sự tham gia của chủ đầu tư là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư tại nước ngoài.

Tuy đã có nhiều cải thiện đáng kể, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 vẫn tồn tại nhiều lỗ hổng lớn. Nghiêm trọng nhất là sự thiếu nhất quán của luật này với các luật liên quan như Luật Nhà Ở và Luật Đất Đai. Những lỗ hổng này đã đem đến nhiều cản trở trong quá trình áp dụng và chưa thật sự đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, đất. Thêm vào đó, luật này vẫn chưa có sự phân biệt rạch ròi giữa hai định nghĩa kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Sự nhập nhằng này gây cản trở lớn trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính và khó khăn trong việc thành lập hợp đồng cung cấp dịch vụ.

LUẬT KINH DOAN BẤT ĐỘNG SẢN 2024

So sánh luật Kinh doanh Bất động sản 2024 với phiên bản trước đó

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, bắt đầu có hiệu lực từ 1/8/2024, là phiên bản mới nhất và có thêm 4 chương với nhiều cập nhật điều chỉnh mối quan hệ của hoạt động kinh doanh, mua bán nhà đất với các lĩnh vực liên quan khác. Đồng thời, các luật mới được bổ sung cũng liên kết chặt chẽ hơn với quy định trong Luật Đất Đai và Luật Nhà Ở. Cụ thể, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 tập trung bảo vệ quyền lợi của người mua bán đất và căn hộ. Đặc biệt, các bất động sản được đưa vào kinh doanh và nhà ở được hình thành trong tương lai phải được đảm bảo bởi chủ đầu tư và từ đó, quyền lợi của người mua nhà được bảo vệ tốt hơn. Ngoài ra, luật mới cũng siết chặt các quy định liên quan đến giấy phép hành nghề của các môi giới nhà đất, tránh tình trạng ‘cò đất’ hành nghề tự do không chịu sự quản lý của các cơ quan nhà nước.

Một ví dụ liên quan đến sự cải tiến của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 so với phiên bản 2014 là quy định hình thành doanh nghiệp của các cá nhân, tập thể kinh doanh bất động sản không thường xuyên hoặc nhỏ lẻ. Cụ thể, phiên bản luật năm 2014 quy định các tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không cần thành lập doanh nghiệp và quy định này đã được thay đổi ở phiên bản luật hiện hành năm 2024. Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 chỉ cho phép cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải đóng thuế; các tổ chức, tập thể dù kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ vẫn phải thành lập doanh nghiệp và thực hiện nghĩa vụ nộp thuế.

ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN MỚI NHẤT 2023

Điểm mới trong luật Kinh doanh Bất động sản 2024

• Thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán: Khoản 5 Điều 23 quy định giới hạn tiền đặt cọc đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư nhà đất chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% tổng giá bán, giá thuê nhà đối với nhà ở và bất động sản hình thành trong tương lai. Trong thỏa thuận thu tiền đặt cọc và hợp đồng giao dịch về mua bán, thuê nhà ở phải ghi rõ tổng giá bán, giá thuê nhà sau khi nhà ở hoàn thiện bằng số và bằng chữ. Mọi thay đổi trong giá bán, giá thuê nhà đều phải được ghi rõ trong hợp đồng và tuân thủ theo quy định pháp luật.
• Thanh toán tối đa 50% giá thuê mua: Điều 25 của luật mới thay đổi giới hạn về tổng số tiền tối đa thanh toán khi thuê mua nhà. Phiên bản luật cũ quy định cả hai trường hợp mua nhà và thuê nhà đều thỏa thuận số tiền thanh toán tối đa trước khi nhận nhà là 70%. Tuy nhiên, luật mới thay đổi giới hạn đối với trường hợp thuê mua là thanh toán tối đa 50% tổng giá trị hợp đồng trước khi nhận được nhà.
• Nhận thanh toán dịch vụ bất động sản qua ngân hàng: Khoản 2 Điều 48 quy định về phương thức nhận tiền thanh toán của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bắt buộc qua ngân hàng. Doanh nghiệp có thể chọn ngân hàng Việt Nam hoặc ngân hàng nước ngoài có chi nhánh tại Việt Nam. Trước đó, thanh toán liên quan đến mua bán bất động sản tùy thuộc theo thỏa thuận của các bên tham gia và tuân thủ pháp luật Việt Nam. Điểm mới trong quy định này là công cụ giúp các cơ quan chức năng nắm rõ tình hình thị trường bất động sản và đảm bảo các doanh nghiệp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế.
• Thù lao và hoa hồng phải được giao dịch qua ngân hàng: Theo Điều 47 của luật này, các cá nhân cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản khi nhận tiền thù lao hoặc hoa hồng phải thông qua ngân hàng và khai báo đầy đủ để thực hiện nghĩa vụ thuế.
• Cập nhật quy định rõ ràng liên quan đến cá nhân cung cấp dịch vụ bất động sản:
  • Khoản 2 Điều 61 quy định đối với cá nhân hành nghề kinh doanh bất động sản không được hành nghề tự do như trước đây mà phải tham gia vào doanh nghiệp/tổ chức cung cấp dịch vụ bất động sản.
  • Khoản 3 Điều 9 quy định về cá nhân kinh doanh lĩnh vực bất động sản nhỏ lẻ không nhất thiết thành lập doanh nghiệp nhưng phải thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ.
  • Khoản 4 Điều 9 quy định liên quan đến cá nhân mua bán nhà ở nhưng không phục vụ mục đích kinh doanh thì không cần tuân theo quy định của luật này nhưng vẫn phải đóng thuế theo quy định nhà nước.
  • Trường hợp cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở hoặc cá nhân cho tặng bất động sản, tham khảo Luật Đất Đai 2024.
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ cần có 1 người đại diện có chứng chỉ hành nghề, thay vì 2 người như trước kia, quy định tại Điều 61 của luật mới. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng cần có cơ sở vật chất đầy đủ và có quy chế hoạt động rõ ràng để hoạt động đúng theo quy định pháp luật.

CÁC VĂN BẢN LIÊN QUAN KHÁC TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN

Để hỗ trợ người dân tốt hơn trong các giao dịch mua bán bất động sản, sau đây là một số văn bản pháp luật bạn cần tham khảo:

• Luật Nhà Ở 2023 có hiệu lực cùng lúc với Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định về việc sử dụng nhà ở, chung cư, cũng như nhà ở xã hội.
• Luật Đất đai 2024 quy định về các trường hợp sở hữu đất đai và chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai. Luật này cũng quy định rõ ràng về quyền hạn và trách nhiệm của nhà nước tác động đến quyền sở hữu đất đai của người dân.
• Luật Đo đạc và Bản đồ 2018 quy định về cách đo đạc nhà đất và quy định vẽ bản đồ quy hoạch, bản đồ xây dựng.
• Luật Thuế Thu nhập Cá nhân 2007 có Khoản 5 Điều 3 liên quan đến thuế thu nhập cá nhân phát sinh do chuyển nhượng bất động sản và Điều 4 liên quan đến thu nhập miễn thuế. Tham khảo thêm các Điều 14 và Điều 34 của luật này để hiểu rõ hơn về quy định thuế và hiệu lực thi hành luật.
• Luật Thuế Thu nhập Doanh nghiệp 2008 quy định rõ ràng về các thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp.

Dự án nổi bật: Đông Tăng Long

Cá nhân kinh doanh bất động sản không được mua bán quá 10 lần một năm

Từ 1/8, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không được giao dịch quá 10 lần một năm và vượt 300 tỷ đồng mỗi hợp đồng, theo Nghị định 96.

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 96 có hiệu lực từ ngày 1/8, quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư. Số lần giao dịch bị giới hạn dưới 10 lần một năm và mỗi hợp đồng không quá 300 tỷ đồng. Trường hợp giao dịch một lần trong năm thì không tính giá trị.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân kinh doanh bất quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế. Tương tự, tổ chức bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng hay một phần diện tích sàn xây dựng không nhằm để kinh doanh cũng bị giới hạn số lần mua bán. Họ cũng phải kê khai nộp thuế.

Như vậy, so với quy định cũ không nêu điều kiện cá nhân kinh doanh địa ốc quy mô nhỏ, quy định mới đã giới hạn cụ thể số lần giao dịch và giá trị hợp đồng trường hợp này.

Giai đoạn 2020-2022, thị trường địa ốc chứng kiến nhiều đợt sốt giá bất thường, nhất là đất nền vùng ven. Nhiều khu vực huyện ven Hà Nội hay các tỉnh lân cận như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hưng Yên... tăng cục bộ 40-50% so với trước dịch Covid-19. Đất tăng giá tại nhiều địa phương, kéo theo nhiều nhóm nhà đầu tư đổ xô đi đấu giá, đầu cơ.

Theo nhiều chuyên gia, việc xác định rõ tiêu chí cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có thể góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại bất động sản nhiều lần nhằm "lướt sóng" thị trường.

Quy định mới cũng siết chặt điều kiện hành nghề môi giới địa ốc. Theo đó, từ ngày 1/8, môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và hoạt động trong sàn giao dịch, công ty môi giới bất động sản hay công ty tư vấn, quản lý địa ốc. Điều này đồng nghĩa cá nhân không được hành nghề môi giới tự do như trước đây.

Nửa đầu năm 2024, thị trường bất động sản được đánh giá có nhiều tín hiệu tích cực nhưng vẫn chưa hết khó khăn. Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy từ đầu năm đến nay có hơn 1.500 doanh nghiệp kinh doanh địa ốc quay trở lại hoạt động, tăng hơn 11% so với cùng kỳ. VARS đánh giá quá trình phục hồi của thị trường phân hóa mạnh, bởi thanh khoản tập trung ở sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư ở đô thị lớn. Phân khúc thấp tầng, đất nền cũng nhen nhóm hồi phục ở một số dự án khu vực gần trung tâm đô thị.

Xem thêm: 10 điểm mới của Luật Đất đai 2024 có lợi cho người dân

Từ 1/8/2024 nhà đầu tư cần biết 10 điều kiện được mua bán đất nền dự án

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 quy định những điều kiện để đất nền dự án được mua bán.

Nhà phố Đông Tăng Long - Khu đô thị mới phường Trường Thạnh, Tp Thủ Đức

Theo đó, tại Điều 31, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định, điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở cần đáp ứng điều kiện sau:

Thứ nhất, đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Dự án bất động sản đó phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch, bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải. 

Thứ hai, có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. 

Thứ ba, quyền sử dụng đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật. 

Thứ tư, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Biệt thự Đông Tăng Long view hồ Hạc Cầm thuộc khu đô thị mới phường Trường Thạnh, Tp Thủ Đức

Thứ năm, quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch. 

Thứ sáu, đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. 

Thứ bảy, đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. 

Thứ tám, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng. 

Thứ chín, trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh, trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định. 

Thứ mười, trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng, cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.

 

Dự án "án binh bất động" để đầu cơ sẽ bị thu hồi đất, miễn bồi hoàn từ 1/8/2024

Doanh nghiệp sẽ mất trắng dự án, bị thu hồi đất mà không được bồi hoàn nếu đã nhận dự án nhưng không làm, để dự án 'án binh bất động' liên tục 48 tháng.

Một thửa đất lớn tại quận 7 dự kiến phát triển một dự án chung cư, song nhiều năm qua "đứng hình", chủ đầu tư chưa thực hiện dự án. Theo luật mới, các dự án chậm triển khai sẽ bị thu hồi đất

Từ ngày 1-8, Luật Đất đai sửa đổi sẽ có hiệu lực. Một trong những điểm mới của luật này đó là sẽ chặn đứng tình trạng xin dự án rồi ngâm năm này qua tháng nọ, xóa tình trạng lãng phí đất đai khi Nhà nước thu hồi đất.

Thu hồi đất để chống đầu cơ, doanh nghiệp phải làm dự án

Cụ thể, Luật Đất đai quy định đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án sẽ bị thu hồi. 

Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng, chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng. Hết thời gian gia hạn, chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi mà không bồi thường.

Ông Nguyễn Ngọc Hòa - chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM - cho biết điều quan trọng của quy định này đó là khắc phục được tình trạng đầu cơ, loại bỏ tình trạng phổ biến thời gian qua đó là xin dự án, nhận đất nhưng để trống thời gian dài, chờ khi sốt đất, kiếm nhà đầu tư khác "sang tay" kiếm lời.

Thay vào đó, doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư đã nhận đất phải thực hiện dự án, giúp cho nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả, nhanh chóng hơn.

"Chế tài rất mạnh" với doanh nghiệp

TS Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia - cho rằng đây là "chế tài rất mạnh" đối với doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp bỏ hoang, lãng phí tài nguyên đất đai hoặc thực hiện dự án nhưng không hoàn thành trong 48 tháng thì sẽ bị Nhà nước thu hồi mà không đền bù.

Trong khi đó, một doanh nghiệp bất động sản cho biết ngoại trừ những trường hợp muốn đầu cơ, chuyển nhượng dự án hoặc mua bán đất, trong thực tế sẽ có nhiều trường hợp khi bắt tay vào phát triển dự án sẽ gặp nhiều vướng mắc khiến thời gian kéo dài. Do đó, vị này cho biết quy định này sẽ khiến các doanh nghiệp phải chạy đua với thời gian để xây dựng dự án, tránh bị thu hồi.

Tương tự, ông Lê Hữu Nghĩa - tổng giám đốc Công ty Lê Thành - cho hay thực tế có những dự án triển khai mất rất nhiều năm, thậm chí lên đến 10 năm, do đó Nhà nước thu hồi đất, thu hồi dự án nếu đó là lỗi do doanh nghiệp gây ra. 

Còn nếu doanh nghiệp chứng minh được rằng đó không phải là lỗi của doanh nghiệp, mà đó là lỗi của các cơ quan thực thi pháp luật khiến dự án bị chậm tiến độ thì đương nhiên không thể thu hồi dự án.

"Doanh nghiệp bỏ ra hàng trăm, hàng ngàn tỉ, nhưng vì lỗi không phải của doanh nghiệp mà thu hồi sẽ là quy định bóp chết doanh nghiệp", ông Nghĩa nói.

Giới thiệu dự án Đông Tăng Long

Bất động sản hồi phục sớm khi luật được áp dụng sớm

Nếu 3 bộ luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội cho phép áp dụng sớm từ ngày 1.7, thị trường bất động sản kỳ vọng sẽ hồi phục vào cuối năm 2024 và bình thường trở lại vào năm 2025.

Tăng nguồn cung bất động sản

Dự kiến tại kỳ họp thứ 7 của Quốc hội sẽ xem xét đề xuất của Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị áp dụng sớm 6 tháng kể từ ngày 1.7 đối với luật Đất đai 2024, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản (BĐS). Đồng thời, Quốc hội cũng sẽ xem xét 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội gồm: Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở; và Nghị quyết về thí điểm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập đối với đối tượng thí điểm là các dự án đầu tư công nhóm B, C.

Thị trường bất động sản kỳ vọng sớm trở lại thời kỳ "hoàng kim" vào năm 2025

PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng nếu các bộ luật trên được thông qua sớm sẽ tác động rất tích cực tới thị trường. Như luật Đất đai mới hỗ trợ việc tiếp cận thị trường đất đai của các tổ chức kinh tế, các nhà đầu tư, giúp phân khúc BĐS nông nghiệp khởi sắc, nhộn nhịp hơn. Luật Đất đai cũng đã cởi mở hơn rất nhiều với quy định tạo thuận lợi cho Việt kiều mua nhà, đất như người dân trong nước. Luật Kinh doanh BĐS sẽ vừa gỡ vướng, vừa thanh lọc thị trường với các quy định kiểm soát môi giới, giao dịch... Trong khi luật Nhà ở giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, các bộ luật đều sẽ có độ trễ chính sách nên để bảo đảm hiệu quả thực thi, trong quá trình chờ đợi "ngấm", cần nghiên cứu nâng cao công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật, cũng như nâng cao năng lực thực thi, áp dụng của cơ quan quản lý địa phương.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN, cho rằng thị trường BĐS sẽ sớm quay trở lại trạng thái bình thường "mới" khi các bộ luật sớm có hiệu lực. Bởi khi các bộ luật trên đi vào cuộc sống sẽ giúp thị trường ngày càng minh bạch, rõ ràng cho mọi thành phần kinh tế tham gia; đồng thời giúp tăng nguồn cung, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội, trong lúc nhu cầu về nhà ở vẫn duy trì ở mức cao khi được củng cố bởi tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa mạnh mẽ.

Đến nay, theo TS Đính, số lượng các nhà đầu tư sẵn sàng quay trở lại thị trường đã tăng lên, trong bối cảnh có nhiều dự án được mở bán, giới thiệu ra thị trường hơn. Trong thời gian tới, phân khúc BĐS bán lẻ sẽ đón nhận thêm hàng trăm nghìn m2 diện tích thuê mới chất lượng. BĐS công nghiệp tiếp tục duy trì vị thế tăng trưởng tích cực. Trong khi BĐS du lịch, nghỉ dưỡng dù khó phục hồi trong ngắn hạn nhưng sẽ có thêm nhiều tín hiệu tích cực. Đặc biệt là sản phẩm condotel, căn hộ cao tầng gắn với du lịch nghỉ dưỡng thuộc những địa bàn du lịch truyền thống, trọng điểm.

Ông Lê Đình Chung, đại diện Hội Môi giới BĐS VN, phân tích: Thời gian gần đây, phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn đầu về tỷ trọng giao dịch, dù các dự án mới mở bán hầu hết đều có mức giá thuộc phân khúc cao cấp. Dù vậy, với những quy định mới của pháp luật, thị trường bắt đầu ghi nhận nhiều hơn nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân và từ các dự án nhà ở xã hội mở bán. Tại một số dự án nhà ở xã hội gắn liền các khu công nghiệp ở Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, giao dịch đã được cải thiện, với lượng giao dịch tăng khoảng 30 - 40% so với cuối năm 2023. Phân khúc BĐS công nghiệp tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, là "ngôi sao sáng đang lên" của khu vực và trên thế giới. Phân khúc BĐS thương mại có thêm nhiều tín hiệu khởi sắc với sự tăng trưởng về nhu cầu thuê.

Riêng BĐS du lịch nghỉ dưỡng, theo đánh giá của ông Lê Đình Chung, thị trường vẫn chưa thoát khỏi vùng nguy hiểm, vẫn duy trì trạng thái ảm đạm và còn phải đối mặt với nhiều khó khăn trong ngắn hạn. Khi nhiều dự án mới liên tục rời thời gian triển khai bán hàng, nhiều dự án vướng mắc pháp lý, nhiều dự án phải điều chỉnh lại giá bán và chính sách bán hàng. Kỳ vọng khi luật Đất đai, đặc biệt là luật Nhà ở có hiệu lực với quy định mở cho Việt kiều, người nước ngoài mua nhà tại VN thì phân khúc này sẽ khởi sắc trở lại.

Hai kịch bản cho thị trường Bất động sản

Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, với việc các luật có thể có hiệu lực sớm hơn 6 tháng so với dự kiến, sẽ có những tác động nhất định lên thị trường BĐS trong thời gian tới. Đặc biệt, luật Đất đai từ trước đến nay vẫn được xem là bộ luật trung tâm, có sức ảnh hưởng sâu rộng với luật Nhà ở và luật Kinh doanh BĐS. Do đó, việc áp dụng sớm sẽ tạo tiền đề vững chắc cho các bộ luật còn lại phát huy tối đa hiệu quả. Ngoài ra, với những cải cách quan trọng trong các quy định về quy hoạch, thu hồi đất, cho thuê đất… nổi bật là việc gỡ vướng trong khâu tính tiền sử dụng đất hay trong công tác giải phóng mặt bằng, đền bù được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các "nút thắt" pháp lý nhiều dự án. Từ đó, thúc đẩy gia tăng nguồn cung cho thị trường trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản được ủng hộ từ Luật kinh doanh Bất động sản

"Thị trường BĐS sẽ tăng trưởng tốt hơn khi các luật có hiệu lực sớm. Nhưng thị trường sẽ không "bùng" lên như những năm sốt nóng trước đây, mà phát triển ổn định. Việc kiểm soát tốt hơn, các hoạt động đầu tư kinh doanh, môi giới dịch vụ cũng được quản lý chặt hơn giúp thị trường minh bạch, công bằng và bền vững. Những đợt thay đổi pháp lý trong quá khứ đều tạo ra những biến động lớn đến thị trường bất BĐS. Khi áp dụng các bộ luật mới sẽ có 4 tác động lớn: thị trường tăng trưởng cục bộ, sàng lọc chủ đầu tư, quyền lợi người tiêu dùng được đảm bảo, và hệ thống quản lý chặt chẽ hơn", ông Quang phân tích.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, đồng quan điểm: Để thị trường hồi phục mạnh mẽ hơn cần được "tiếp sức" bằng việc 3 đạo luật cùng 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội nêu trên phải được thông qua sớm. Đồng thời với việc Chính phủ, các Bộ, ngành ban hành các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, có tính khả thi, sát với thực tiễn, sẽ xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý của 148 dự án BĐS trên địa bàn TP.HCM. Từ đó có tác động tích cực, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường từ khoảng cuối năm 2024 trở đi và trở lại bình thường vào khoảng giữa năm 2025 trở đi do độ trễ của chính sách.

Khi áp dụng các bộ luật mới sẽ có 4 tác động lớn: thị trường tăng trưởng cục bộ, sàng lọc chủ đầu tư, quyền lợi người tiêu dùng được đảm bảo, và hệ thống quản lý chặt chẽ hơn.

Ông TRẦN KHÁNH QUANG (chuyên gia về thị trường bất động sản)

Giới thiệu dự án Đông Tăng Long

Thông qua Đề nghị Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở có hiệu lực trong năm 2024

Ba luật gồm Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản cùng được Chính phủ trình Quốc hội cho phép thi hành từ ngày 1/7, sớm hơn nửa năm so với kế hoạch.

Tại Nghị quyết 72 và 73 ngày 17/5, Chính phủ đồng ý với đề xuất về việc xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7, thay vì 1/1/2025 như được thông qua tại kỳ họp hồi đầu năm.

Bộ trưởng Tư pháp được giao thay mặt Chính phủ báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị bổ sung Nghị quyết của Quốc hội nêu trên vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội năm 2024.

Để chính thức có hiệu lực sớm 6 tháng, các Nghị quyết này dự kiến được trình Quốc hội phê duyệt tại kỳ họp thứ 7 sắp khai mạc từ 20/5.

Trước đó, Bộ Tài Nguyên và Môi trường đề xuất đưa Luật Đất đai vào thi hành sớm nhằm kịp thời giải quyết, xử lý dứt điểm các tồn đọng về đất. Cùng đó, việc này sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, phát huy tiềm năng, hiệu quả nguồn lực đất đai.

Nhà chức trách cũng kỳ vọng qua đó tháo gỡ được những khó khăn trong tiếp cận đất đai cho sản xuất - kinh doanh, thu hút đầu tư, góp phần hoàn thành mục tiêu kinh tế - xã hội đã đề ra, mang lại lợi ích thiết thực cho người dân.

Đại diện nhiều địa phương cũng mong Luật Đất đai sớm được đưa vào cuộc sống. Phó chủ tịch TP HCM Bùi Xuân Cường cho biết Luật Đất đai sửa đổi được thông qua đã tác động lớn đến đời sống kinh tế - xã hội của thành phố. Hai tháng đầu năm 2024, số thủ tục liên quan đến nhà đất hơn 67.000, tăng gần 19.000 hồ sơ so với cùng kỳ.

Các tỉnh, thành phố đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường sớm tham mưu Chính phủ ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn để địa phương có đủ cơ sở pháp lý triển khai khi luật có hiệu lực. Họ cũng gấp rút xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Chẳng hạn, TP HCM cần ban hành 9 văn bản, HĐND là hai văn bản.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, Luật Nhà ở năm 2023 có nhiều nội dung mới mang tính đột phá quan trọng, góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng hiệu quả quản lý và phát triển nhà ở.

Giới thiệu dự án Đông Tăng Long