Bất động sản Quận 4 hút khách do đâu?

Quá trình đồng bộ hạ tầng giao thông cùng với đó là chiến lược phát triển kinh tế vùng đã làm thay đổi toàn diện bộ mặt đô thị TP.HCM. Nổi bật trong đó phải kể đến Quận 4 – khu vực đang nổi lên như một điểm đến hấp dẫn dành cho các nhà đầu tư.

1. THÔNG TIN TỔNG QUAN QUẬN 4

Địa Lý, Dân Cư

Đa số mọi người đều cho rằng, các quận thuộc TP.HCM đều rộng, có diện tích lớn và dân cư đông đúc. Tuy nhiên, Quận 4 là một ngoại lệ khi chỉ có tổng diện tích rơi vào khoảng 4 km2, nhỏ nhất TP.HCM. Tính đến năm 2019, Quận 4 có khoảng 175.329 dân cư sinh sống. Căn cứ vào số liệu có thể thấy mật độ dân cư tại quận khá đông đúc (khoảng 41.945 người/km2), nhưng vẫn chưa đến mức bùng nổ dân số như một số quận khác.

Diện tích	4km2
Dân số	175.329 người
Mật độ dân số	khoảng 41.945 người/km2
Đơn vị hành chính	gồm 15 phường: Phường 1, Phường 2, Phường 3, Phường 4, Phường 5, Phường 6, Phường 8, Phường 9, Phường 10, Phường 12, Phường 13, Phường 14, Phường 15, Phường 16, Phường 18.

Bản đồ hành chính Quận 4

Điểm mạnh của Quận 4 trên thực tế chính là vị trí địa lý. Trước đây, khi TP.HCM chưa quy hoạch, khu vực này chỉ là một cù lao tam giác có diện tích khiêm tốn, bao quanh nó là kênh rạch. Trong vòng 10 năm trở lại đây, các đề án quy hoạch Quận 4 đã lần lượt được triển khai. Nhờ thế, bộ mặt của Quận 4 đã được nâng cao đáng kể.

Xét về vị trí địa lý, Quận 4 nằm ở phía Đông của thành phố, nối giữa Quận 1 và Quận 7. Cụ thể, vị trí giáp ranh của Quận 4 như sau:

• Giáp Quận 7 ở phía Nam, ranh giới là kênh Tẻ
• Giáp Quận 1 ở phía Bắc, ranh giới là kênh Bến Nghé
• Giáp Quận 2 ở phía Đông Bắc, ranh giới là sông Sài Gòn
• Giáp Quận 5 ở phía Tây, quận 8 ở phía Tây Nam

Với 3 mặt là sông và kênh rạch, Quận 4 bao gồm những khu dân cư đã hình thành lâu đời, là một trong những khu vực văn hóa ẩm thực lớn nhất TP.HCM. Mặt khác, vì là khu vực lâu đời, nhiều đường nhỏ, nhà ở san sát nhau ,nên tình trạng kẹt xe thường xuyên xảy ra. Tuy các đường ở Quận 4 khá nhỏ nhưng đều là đường quan trọng, vì đều nối trực tiếp với Quận 1 và Quận 7. Ưu điểm của khu vực này là ít bị ngập.

Hạ tầng – Quy hoạch

Các dự án, quy hoạch hạ tầng – giao thông nổi bật nhất đang và sẽ được triển khai trên địa bàn Quận 4 bao gồm:

Dự án cầu Thủ Thiêm 3

Dự án cầu Thủ Thiêm 3 với điểm đầu tại tuyến đường Tôn Đản nối trực tiếp với khu đô thị Thủ Thiêm được kỳ vọng sẽ thay đổi được cảnh quan khu vực, giúp di chuyển giữa Quận 4 và Quận 2 nhanh chóng hơn. Đồng thời, đóng góp vào những trục giao thông khác để trở thành hệ thống giao thông liền mạch, giảm áp lực giao thông tại Quận 4 và Quận 7.

Bản đồ vị trí xây cầu Thủ Thiêm 3

Đề án mở rộng đường Nguyễn Tất Thành từ 37- 46m

Hiện nay, tình trạng kẹt xe tại tuyến đường Nguyễn Tất Thành diễn ra hết sức báo động, trong khi tuyến đường này lại là cửa ngõ kết nối trung tâm thành phố với Quận 7 và các tỉnh miền Tây Nam Bộ. Để giải quyết tình trạng kẹt xe, đường Nguyễn Tất Thành sẽ được mở rộng từ 37m lên 46m.

Dự án xây dựng cầu Nguyễn Khoái

Dự án cầu Nguyễn Khoái – cây cầu thứ 2 bắt qua Kênh Tẻ nối Quận 4 với Quận 1 được xem là quy hoạch quan trọng không kém dự án cầu Thủ Thiêm 3. Dự án này hiện đã được phê duyệt xây dựng, tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, do gặp một số vấn đề, nên cầu Nguyễn Khoái vẫn chưa được thi công theo đúng dự kiến.

Khi cầu Nguyễn Khoái được xây dựng sẽ giảm tải áp lực giao thông tại cầu Nguyễn Văn Cừ, cầu Chánh Hưng, cầu Nhị Thiên Đường, cầu Tân Thuận, cầu Kênh Tẻ sang Quận 1.

Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông Quận 4 cũng có nhiều dự án được nâng cấp khác như:

• Mở rộng đường Tôn Thất Thuyết từ 20m -> 25m
• Mở rộng đường Nguyễn Khoái từ 15m -> 25m
• Mở rộng tuyến đường Tôn Đản từ 20m > 30m hoặc 40m
• Mở rộng tuyến đường Vĩnh Hội

2. TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN 4

Có thể thấy rằng, khi hạ tầng giao thông Quận 4 hoàn thiện, sẽ có rất nhiều sự đổi mới tích cực hơn cho bộ mặt quận cũng như thị trường BĐS tại đây, đi lại giữa Quận 4 và các quận khác thuận tiện cũng như đỡ áp lực kẹt xe hơn. Vậy tình hình thị trường BĐS Quận 4 hiện tại như thế nào?

Bất Động Sản Quận 4 Có Đặc Điểm Gì?

Quận 4 sở hữu vị trí sát trung tâm thành phố, tiếp giáp kênh Bến Nghé nhìn về Quận 1, giáp sông Sài Gòn hướng về Quận 2 và nhìn về quận 7 qua Kênh Tẻ. Do đó, phần lớn thị trường BĐS tại Quận 4 tập trung vào cao tầng, ở mọi phân khúc giá rẻ, trung cấp và cao cấp dọc theo bờ sông Sài Gòn và kênh Tẻ, khu vực đường Hoàng Diệu, Bến Vân Đồn và sát cầu Tân Thuận giáp Quận 7, được phát triển trong vòng 10 năm trở lại đây.

Theo thống kê, tính đến Quý 1/2023, Quận 4 có khoảng 29 dự án BĐS đã và đang được triển khai. Trong đó, có đến 22 dự án chung cư, 2 dự án cao ốc văn phòng, 4 dự án khu đô thị – khu phức hợp và 1 dự án gồm trung tâm thương mại và căn hộ officetel kiểu mới nằm trên đường Nguyễn Khoái, Quận 4.

Số lượng dự án tại Quận 4 so với Quận 1 và Quận 7 thì ít hơn khá nhiều. Hiện Quận 1 có hơn 60 dự án BĐS và Quận 7 có khoảng 200 dự án BĐS. Điều này chứng tỏ thị trường Quận 4 vô cùng khan hiếm về nguồn cung, do đó mà giá nhà đất nơi đây luôn trong trạng thái giá cao.

Cũng theo dữ liệu tin đăng của trang Bất động sản, các loại hình BĐS Quận 4 được đăng bán với số lượng khá nhỏ giọt, có thể nói là ít nhất trong các quận nội thành TP.HCM. Trong đó 80% là mua bán loại hình chung cư. Thực tế, khách hàng có nhu cầu mua nhà đất Quận 4 chắc chắn sẽ ít lựa chọn hơn so với những khu vực khác như Quận 7, Bình Thạnh, Thủ Đức,…

Tuy là có ít dự án BĐS mới cũng như là ít lựa chọn về loại hình nhưng nguồn cung BĐS thứ cấp tại Quận 4 khá dồi dào và đa dạng phân khúc. Về mặt bằng giá BĐS Quận 4 thì giá bán khá cao do nằm sát khu trung tâm, tuy nhiên vẫn có mức “mềm” hơn so với Quận 1.

Biến Động Giá BĐS Quận 4

Hiện giá nhà đất Quận 4 luôn có xu hướng tăng ở tất cả các loại hình. Cụ thể như sau:

• Nhà mặt phố năm 2018 là 203 triệu/m2, đến năm 2022 là 301 triệu/m2, tăng 48,2%
• Nhà riêng năm 2018 là 86 triệu/m2, đến năm 2022 là 118 triệu/m2, tăng 37,2%
• Biệt thự từ 70 triệu/m2 (năm 2018) tăng lên 148 triệu/m2 (năm 2022), tăng 111,4%
• Chung cư từ 48 triệu/m2 tăng lên thành 63 triệu/m2 năm 2022, tăng 31,2%
• Đất Quận 4 từ 34 triệu/m2 tăng lên thành 40 triệu/m2 năm 2022, tăng 17,6%

Xét riêng về biến động giá nhà đất từ 2020 – 2022 theo phường trên địa bàn Quận 4, có thể thấy với loại hình chung cư, phường 4 tăng nhiều nhất (từ 42 triệu/m2 năm 2020 lên 61 triệu/m2 năm 2022 -> tăng 45%). Với loại hình nhà phố, thì phường 9 tăng nhiều nhất (từ 278 triệu/m2 lên 445 triệu/m2 -> tăng 60%). Tương tự với nhà riêng, phường 13 tăng nhiều nhất ( từ 83 triệu/m2 lên 115 triệu/m2 -> tăng 38,5%).

Hiện giá nhà đất Quận 4 luôn có xu hướng tăng ở tất cả các loại hình

Về thị trường dự án, mặt bằng giá chung cư Quận 4 tại các dự án nhìn chung tương đối đồng đều, cá biệt có những dự án có mức giá tiệm cán mốc gần 100 triệu đồng/m², ngang với giá bán của một số dự án trong trung tâm. Ví dụ như dự án chung cư cao cấp De La Sol hiện đang mở bán với giá trung bình từ 77-88 triệu/m2. Dự án này do CapitaLand Development làm chủ đầu tư, có diện tích là 1.5 ha, gồm 3 tòa với tổng 870 căn hộ. Dự kiến bàn giao vào năm 2024.

Ngoài dự án De La Sol đang được xây dựng (trong tổng 29 dự án), thì các dự án còn lại trên địa bàn Quận 4 đều đã bàn giao và đi vào sử dụng, thậm chí có những dự án đã bàn giao cách đây 13-17 năm như chung cư Khánh Hội 1, Tôn Thất Thuyết, Khánh Hội 2, Vạn Đô, H2 Hoàng Diệu. Các dự án này ngoài đặc điểm đã được xây dựng khá lâu thì mặt bằng giá cũng khá đồng đều, dao động trong khoảng 35-46 triệu/m².

Hiện nay, trên thị trường Quận 4 chỉ có duy nhất dự án De La Sol của chủ đầu tư Capitaland là dự án mới nhất

Cũng theo khảo sát cho thấy, các giao dịch mua bán căn hộ Quận 4 tập trung chủ yếu ở phường 1, phường 12 và phường 6 với tầm giá phổ biến nhất là 3-5 tỷ và 5-7 tỷ. Riêng tại Phường 1, lượng tin rao bán căn hộ chiếm 1/3 tổng số tin rao bán trên toàn quận.

Các dự án chung cư thứ cấp đang được giao dịch nhiều bao gồm:

• The Gold View giá từ: 40 – 45 triệu/m2,
• River Gate giá từ 50 triệu/m2,
• Icon 56 giá từ 60 triệu/m2,
• The Tresor giá từ 60 – 65triệu/m2…

Để sở hữu các căn hộ này, khách hàng cần chi trả cho căn 2 PN vào khoảng 2.7 tỷ – 4 tỷ/căn. Nếu so sánh với các căn hộ cũ tại Quận 4, thì đây là một mức giá hợp lý cho một căn hộ cao cấp tại khu vực này.

Ngoài ra thì vẫn còn có một số dự án đang tạm dừng thi công, bao gồm: Charmington iris, Lancaster lincoln,…lý do là bởi vấn đề về pháp lý dự án chưa được giải quyết ổn thỏa.

Cá biệt có dự án tái phát triển khu Cảng Sài Gòn cũ Nhà Rồng – Khánh Hội thành khu phức hợp ven sông hiện đại The Saigon Riverfront của công ty Sasaki Associates cũng chưa có thêm thông tin mới về tình hình triển khai.

Thị Trường BĐS Cho Thuê Quận 4

Quận 4 là nguồn cung cho thuê các loại hình BĐS khá dồi dào do sát với Quận 1 và là cầu nối giữa Quận 1 và Quận 7. Giá thuê BĐS Quận 4 ở từng phân khúc, biến động giá qua từng năm như sau (từ 2018 đến 2022):

Loại hình cho thuê tăng giá nhiều nhất trong vòng 5 năm qua tại quận 4 là kho/xưởng và nhà mặt phố. Điều bất ngờ là căn hộ chung cư và nhà trọ/phòng trọ lại có mức tăng thấp nhất, do ảnh hưởng từ dịch Covid 19 nhưng cũng đã hồi phục lại vào năm 2022 khi người dân trở lại làm việc và sinh sống.

Quận 4 là nguồn cung cho thuê các loại hình BĐS khá dồi dào

Cụ thể như sau:

• Nhà mặt phố: từ 50 triệu/tháng lên 60 triệu/tháng, tăng 20 %
• Kho/Xưởng: từ 36 triệu/tháng lên 91 triệu/tháng, tăng 152,7 %
• Chung cư: năm 2018 có giá thuê 15 triệu/tháng ->năm 2019 là 16,5 triệu/tháng, đến năm 2022 lại về mức 15 triệu/tháng.
• Nhà trọ: tăng nhẹ từ trung bình 4 triệu/tháng lên 4,2 triệu/tháng, trong đó tăng giá nhiều nhất là phường 5 (từ 3,5 lên 7,5 triệu/tháng -> tăng 114%)

Theo như thống kê trên, trừ loại hình nhà phố, kho/nhà xưởng có sự tăng trưởng đáng kể, thì phân khúc chung cư và nhà trọ dường như tăng ít hơn. Có thể thấy, phân khúc cho thuê chung cư và nhà trọ vẫn còn chịu ảnh hưởng của dịch bệnh Covid 19 để lại. Tuy nhiên, vẫn có một điểm sáng là lực cầu vẫn duy trì, bên cạnh đó là sự nỗ lực tìm kiếm giải pháp cho thuê nhà của chủ nhà, chủ dãy trọ, nên mặc dù thị trường chung cư/nhà trọ nói riêng vẫn chịu nhiều ảnh hưởng, nhưng lượng giao dịch cho thuê vẫn diễn ra, chỉ là không có sự gia tăng đột biến như các phân khúc khác.

Ngoài ra, loại hình nhà riêng/nhà nguyên căn cũng có sự sụt giảm nhẹ về giá, cụ thể: năm 2018 có giá thuê trung bình là 13 triệu/tháng -> năm 2022 giảm còn 11 triệu/tháng, khi người dân đã ít chịu chi tiền để thuê nhà làm mặt bằng kinh doanh hơn hoặc chuyển sang loại nhà nhỏ hơn, chi phí thấp hơn sau ảnh hưởng của 2 năm dịch Covid.

Giá cho thuê nhà nguyên căn Quận 4 có sự chênh lệch khá lớn, tùy thuộc vào vị trí và diện tích. Chẳng hạn, nhà riêng trong hẻm tại đường Tôn Thất Thuyết, Đoàn Văn Bơ, Tôn Đản… giá từ 3,5 – 4,5 triệu, tương ứng với nhà cấp 4, diện tích nhỏ. Nhà 1 trệt 1 lầu trở lên từ 20 – 60m2 trong hẻm giá 5-10 triệu. Còn nhà nguyên căn có mặt bằng kinh doanh trên các con phố lớn thì giá từ 10 triệu – hàng trăm triệu/tháng.

Tìm hiểu chi tiết hơn về giá thuê theo phường tại Quận 4 (từ 2020 – 2022), có thể thấy giá thuê cao nhất tập trung vào phân khúc nhà mặt phố, lần lượt từ:

• Phường 13 cao nhất (từ 28triệu/tháng tăng lên 70 triệu/tháng)
• Sau đó đến phường 2 (từ 42,5triệu/tháng tăng lên 75 triệu/tháng)
• Phường 5 (từ 85 triệu/tháng tăng lên 100 triệu/tháng)
• Phường 12 (từ 120 triệu/tháng tăng lên 129 triệu/tháng)
• Phường 16 (từ 18 triệu/tháng tăng lên 22 triệu/tháng).
• Và giá tăng thấp nhất là phường 6 (từ 57 triệu/tháng chỉ tăng lên 57.5 triệu/tháng).

Căn hộ chung cư cho thuê Quận 4 thuộc các dự án ở nhiều phân khúc khác nhau, với mức giá thuê từ 6 triệu đồng trở lên, tập trung chủ yếu ở các khu vực như phường 12, phường 6, phường 1… Trong đó, nhu cầu tìm thuê căn hộ chung cư đường Khánh Hội, Vạn Đô, Tôn Thất Thuyết… có mức giá khá cao.

Những chung cư trung cấp dọc đường Bến Vân Đồn và gần cầu Tân Thuận bàn giao trên 5 năm như Vạn Đô, Khánh Hội 1,2,3, đều có giá thuê cho căn 2 PN khoảng 12 – 14 triệu/ tháng. Riêng các căn hộ mới hơn như The Gold View, Galaxy 9, Tresor, River Gate, Riva Park v.v thì giá cho thuê rất cao và luôn full chỗ, căn 1 phòng ngủ khoảng 12-14 triệu/tháng, 2PN khoảng 15 – 19 triệu/ tháng và 3PN thì trên 20triệu/tháng. Những chung cư cao cấp giá thuê cao hơn hẳn như Masteri Millenium giá tầm 20triệu/tháng căn 2PN và 30triệu/tháng căn 3PN.

Bên cạnh các căn hộ chung cư trung và cao cấp, thì người có nguồn thu nhập hạn chế cũng có cơ hội tìm được nơi an cư phù hợp với khi thuê phòng trọ trong các tòa nhà nhỏ. Thay vì sống trong phòng trọ chật hẹp, thì căn hộ mini với mức giá thuê không quá cao hiện đang là giải pháp phù hợp cho người trẻ.

Lời Khuyên Của Chuyên Gia Bất Động Sản

Nhìn chung, với vị trí sát Quận 1 và giáp Quận 7, kết hợp cùng các quy hoạch giao thông lớn của thành phố, cư dân Quận 4 có thể dễ dàng di chuyển tới nhiều khu vực. Đây cũng chính là yếu tố nền tảng vô cùng quan trọng, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Quận 4 gia tăng giá trị. Vậy nên đầu tư lại hình nào? Và với BĐS Quận 4 cần lưu ý gì?

Nếu bạn muốn mua nhà để ở tại Quận 4 thì đây cũng là một lựa chọn lý tưởng. Sẽ chỉ cần mất vài phút là đến trung tâm Quận 1, Quận 3, Quận 5, Quận 7… qua các cầu Khánh Hội, Camette, cầu Ông Lãnh, Nguyễn Văn Cừ, Tân Thuận,…

Vì Quận 4 có số lượng chung cư đã bàn giao khá lớn và đủ mọi phân khúc, nên bạn có thể lựa chọn mua chuyển nhượng lại các căn hộ chung cư mới được bàn giao tầm 5 năm đổ lại, như các dự án nằm trên đường Bến Vân Đồn, đường Hoàng Diệu,… giá từ 48 – 81 triệu/m2. Nếu ngân sách thấp hơn, bạn có thể lựa chọn Chung cư H3 Hoàng Diệu tầm 36 – 40 triệu/m2, chung cư Khánh Hội 1 (từ 36,9 – 44 triệu/m2), Khánh Hội 2 (từ 38-47 triệu/m2), Khánh Hội 3 giá từ 40-46 triệu/m2,…. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý về vấn đề sổ hồng tại các dự án này đã có chưa.

Phân khúc nhà riêng, nhà phố được giao dịch không quá nhiều tại Quận 4 nên sẽ ít lựa chọn hơn. Tuy nhiên, giá cũng không quá cao so với Quận 1, Quận 7. Tài chính 6-10 tỷ, bạn có thể sở hữu 1 căn nhà phố hoặc nhà riêng khoảng từ 30 đến 50m2. Cần lưu ý, nhà phố Quận 4 thường nhỏ hẹp và đã hình thành lâu đời. Tuy nhiên, điểm cộng là ở Quận 4 là có nhiều tiện ích, nên dù ở đâu người dân cũng có thể thuận lợi đi chợ, khu vui chơi, khu ẩm thực, ….

Với những ai muốn mua nhà để chuyển nhượng và bán lại, thì Quận 4 cũng được xem là một lựa chọn tốt, khi chờ đợi các quy hoạch giao thông được hình thành trong khoảng 3-5 năm nữa. Với loại hình nhà phố, mức tăng khá hấp dẫn nhưng bạn cần có tài chính mạnh. Còn ở loại hình chung cư, giá rẻ hơn và mức tăng cũng ít hơn, tuy nhiên đây sẽ là mức đầu tư sinh lời an toàn cho người mới tham gia thị trường nhà đất Quận 4. Khi cầu Thủ Thiêm 3 hoàn thành và đường Nguyễn Tất Thành được nới rộng thì giá có thể sẽ tăng nhiều hơn.

Đối với những ai muốn đầu tư cho thuê, theo đánh giá nhu cầu thuê nhà Quận 4 luôn rất cao, nên đây sẽ là một lựa chọn tốt cho những ai muốn tham gia thị trường này.

Quận 4 sát trung tâm Quận 1, nên cộng đồng tri thức sinh sống tại đây cũng khá nhiều. Tuy nhiên, giá cả BĐS Quận 4 mềm hơn nhiều so với Quận 1 và Quận 7. Có thể thấy, nhu cầu thuê nhà ở Quận 4 chủ yếu là những nhân viên văn phòng, quản lý cấp cao người Việt có thu nhập tốt hoặc những người nước ngoài đang sinh sống và làm việc trên địa bàn Quận 4, Quận 1. Lưu ý khi cho người nước ngoài thuê, bạn cần chú trọng đến các yếu tố sau:

• Nắm rõ nhu cầu, sở thích của khách thuê người nước ngoài
• Nắm vững điều kiện nhà cho thuê
• Quy trình, thủ tục cho người nước ngoài thuê nhà
• Lựa chọn kênh tiếp thị phù hợp

Với những thông tin vừa được chia sẻ trên đây, hy vọng rằng bạn đã có thêm một nguồn tham khảo đáng tin cậy để lựa chọn cho mình một phương án đầu tư hoặc an cư tại Quận 4 phù hợp nhất với tài chính.

Xem thêm: Quy hoạch các quận TP Hồ Chí Minh

Thông tin nhà đất Quận 3 mà người mua bất động sản cần biết

Nếu có nhu cầu sinh sống, mua nhà ở tại quận 3 hoặc tìm hiểu các thông tin tổng quan về quận 3, bạn đọc hãy theo dõi bài viết dưới đây

1. THÔNG TIN QUY HOẠCH QUẬN 3 TP HỒ CHÍ MINH

Quận 3 ở đâu

Quận 3 là một trong những quận trung tâm của TP.HCM, có diện tích tự nhiên khoảng 4,92 km². Ranh giới quận 3 có phía Tây giáp quận Tân Bình và quận 10; phía Đông giáp quận 1; phía Nam giáp quận 10 và quận 1; phía Bắc giáp quận 1 và quận Phú Nhuận.

Bản đồ địa giới hành chính quận 3

Quận 3 có bao nhiêu phường

Quận 3 có 12 phường trực thuộc, trừ phường Võ Thị Sáu, còn lại được đánh số gồm: 1, 2, 3, 4, 5, 9, 10, 11, 12, 13, 14. Trong đó:

• Phường 1 và một phần phường 2 là phường Cộng Hòa trước đây
• Phường 5 và một phần phường 2 là phường Phan Đình Phùng trước đây
• Phường 3 là phường Bàn Cờ trước đây
• Phường 4 là phường Cư Xá Đô Thành trước đây
• Phường Võ Thị Sáu và một phần phường 9 là phường Hiền Vương (Đài Chiến Sĩ) và phường Yên Đổ trước đây
• Phường 10 và 11 là phường Lê Văn Duyệt trước đây
• Phường 12 và 13 là phường Trương Minh Giảng trước đây
• Phường 14 là phường Trần Quang Diệu trước đây.

Quận 3 gần những quận nào

Quận 3 tiếp giáp với các quận 1, quận 10, quận Tân Bình và quận Phú Nhuận. Do nằm ở vị trí trung tâm nên từ quận 3 dễ dàng kết nối đến các quận khác của TP.HCM.

Hạ tầng quận 3

Là quận có lịch sử văn hóa lâu đời nên quận 3 được đầu tư hoàn chỉnh về cơ sở hạ tầng, nơi có đầy đủ các danh lam, thắng cảnh, di tích lịch sử văn hóa, các tuyến đường lớn cũng như các cơ sở y tế, giáo dục. Cụ thể:

Giao thông:

Quận 3 là nơi tập trung nhiều tuyến đường lớn và sầm uất tại TP.HCM như đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, đường Lý Chính Thắng, Nguyễn Đình Chiểu, hay các đường Nguyễn Thị Minh Khai, Bà Huyện Thanh Quan, Lê Văn Sỹ, Hai Bà Trưng, Điện Biên Phủ,… Trong đó trục đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa – Nguyễn Văn Trỗi (Phú Nhuận) là tuyến kết nối sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất với dinh Độc Lập nên có tên gọi khác là "đường ngoại giao".

Một góc đường Lý Chính Thắng quận 3

Nhìn chung mật độ đường sá tại quận 3 khá dày đặc, nhiều tuyến kết nối vùng như đường Cách Mạng Tháng 8 nối với Quốc lộ 22 đi Tây Ninh sang Campuchia; đường Điện Biên Phủ nối với Quốc lộ 1 xuyên Việt. Các tuyến đường nội thị được kết nối song song, nhiều tuyến một chiều nhưng do quy hoạch hợp lý nên dễ dàng kết nối đến các địa điểm khác nhau.

Trên địa bàn quận 3 còn có Ga Sài Gòn là ga đầu mối giao thông quan trọng của TP.HCM kết nối các tỉnh phía Nam tỏa đi cả nước trên tuyến đường sắt Nam – Bắc.

Giáo dục

Tuy không nhiều trường đại học bằng quận 1, quận 2 hay Thủ Đức nhưng quận 3 cũng là nơi tập trung một số cơ sở của trường đại học lớn, gồm:

• Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh (Cơ sở A)
• Trường Đại học Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh
• Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh
• Trường Đại học Sài Gòn (Khoa Quản trị – Kinh doanh, Khoa Kế toán – Tài chính)
• Trường Đại học Sư phạm Thành phố Hồ Chí Minh
• Học viện Cán bộ Thành phố Hồ Chí Minh (Trung tâm Bồi dưỡng Nghiệp vụ và Ngoại ngữ)
• Trường Đại học Văn Hiến

Y tế

Ngoài bệnh viện, cơ sở y tế trực thuộc quận, quận 3 còn là nơi tập trung một số số bệnh viện lớn đầu ngành của thành phố:

Tên bệnh viên	Địa chỉ
Bệnh viện Bình Dân	371 Điện Biên Phủ
Bệnh viện Giao thông vận tải TP.HCM	72/3 Trần Quốc Toản
Bệnh viện Da Liễu TP.HCM	2 Nguyễn Thông
Bệnh viện Tai Mũi Họng TP.HCM	155-157 Trần Quốc Thảo
Bệnh viện Y học cổ truyền TP.HCM	179-187 Nam Kỳ Khởi Nghĩa
Bệnh Viện Mắt Quốc Tế Hoàn Mỹ Sài Gòn	27 Kỳ Đồng
Bệnh viện Mắt TP.HCM	280 Điện Biên Phủ

Văn hóa – Du lịch

Điểm nhấn khiến quận 3 thu hút khách du lịch có lẽ chính là những căn biệt thự cổ kính, cư xá đẹp có tiếng và nhiều cây xanh. Trong số hơn 1.000 biệt thự của thành phố, quận 3 có tới 800 căn, tạo nên khung cảnh bình yên, cổ kính, đặc biệt trên những tuyến đường như đường Bà Huyện Thanh Quan, đường Hồ Xuân Hương, đường Ngô Thời Nhiệm và đường Trần Quốc Thảo.

Ngoài ra, với vị trí trung tâm, quận 3 cũng có nhiều địa điểm vui chơi, tham quan như Hồ Con Rùa; Bảo tàng Chứng tích chiến tranh; Bảo tàng Phụ nữ Nam Bộ; Ga Sài Gòn hay các di tích lịch sử, văn hóa như chùa Vĩnh Nghiêm, chùa Xá Lợi; Nhà thờ Tân Định, Nhà thờ dòng Chúa cứu thế Sài Gòn…

2. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN 3 TP HỒ CHÍ MINH

Quận 3 là địa bàn sở hữu vị trí đắc địa khi nằm ở trung tâm TP.HCM, giáp quận 1, quận Phú Nhuận và quận 10. Quận có tốc độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội nhanh chóng và chú trọng đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông hiện đại, đồng bộ với mục tiêu hình thành khu đô thị kiểu mới trong lòng thành phố. Do đó, việc sở hữu bất động sản tại quận 3 là một lợi thế rất lớn cho việc kinh doanh buôn bán các loại hình sản phẩm, dịch vụ.

Với mức sống cao, quận 3 từ lâu đã thu hút tầng lớp tri thức, doanh nhân giàu có đến định cư, kinh doanh buôn bán. Với nền tảng kinh tế mạnh, giá trị lịch sử lâu đời, quận 3 sớm hình thành cộng đồng dân cư văn minh với cuộc sống hiện đại, đồng bộ.

Với những lợi thế nêu trên, quận 3 sớm phát triển thị trường giao dịch bất động sản vô cùng sôi động, phục vụ cả nhu cầu ở và đầu tư. Giá nhà đất quận 3 vì thế cũng rất đắt đỏ, luôn nằm trong top những địa bàn có giá nhà đất cao nhất TP.HCM.

Bất động sản quận 3 thích hợp cả nhu cầu ở thực và đầu tư. Ảnh minh họa

Cụ thể, theo dữ liệu tin đăng trên trang Bất động sản, căn hộ chung cư quận 3 có giá trung bình từ 75 triệu/m2, rất ít sản phẩm có giá dưới 50 triệu/m2. Đơn cử căn Hộ Terra Royal (đường Lý Chính Thắng) đang được đăng bán với giá từ 85 triệu/m2; căn hộ Saigon Pavillon (đường Bà Huyện Thanh Quan) có giá từ 95 triệu/m2; căn hộ Léman Luxury (Nguyễn Đình Chiểu) giá khoảng 200 triệu/m2…

Những ngôi nhà mặt tiền quận 3 có giá bán trung bình khoảng 280-300 triệu/m2; nhà trong hẻm, ngõ giá cũng dao động từ 160-170 triệu/m2. Nhìn chung nhà đất quận 3 trên những trục đường lớn như đường Cao Thắng, Hai Bà Trưng, Hồ Xuân Hương, Lê Quý Đôn, Nguyễn Thị Minh Khai, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phạm Ngọc Thạch, Trương Định hay Võ Văn Tần… hiện nhiều tài sản đã có giá trên 330 triệu/m2. Thậm chí nhà mặt tiền đường Nguyễn Thiện Thuật, Nguyễn Đình Chiểu, Lê Văn Sỹ… còn có giá từ 600-900 triệu/m2.

Mặc dù giá cao nhưng bất động sản quận 3 vẫn có thanh khoản tốt do dễ bán, dễ cho thuê trong khi nguồn cung ngày càng khan hiếm.

3. KINH NGHIỆM MUA NHÀ ĐẤT QUẬN 3 TP HỒ CHÍ MINH

Năm 2019, tạp chí nổi tiếng toàn cầu Time Out đã xếp quận 3 thành phố Hồ Chí Minh vào vị trí thứ 18 trong danh sách 50 điểm đến tuyệt vời nhất thế giới từ kết quả khảo sát 27.000 người và lấy ý kiến các chuyên gia. Các tiêu chí đánh giá bao gồm danh lam thắng cảnh, văn hoá, kiến trúc, ẩm thực, sự thân thiện, mua sắm và giá trị tổng thể.

Thực tế, quận 3 là địa bàn có mật độ cây xanh cao bậc nhất TP.HCM, các con đường ở đây không quá đông đúc, đa phần đều sạch đẹp, thoáng đãng với không khí trong lành. Những cung đường có nhiều cây xanh nhất tại quận 3 có thể kể đến như đường Nguyễn Văn Trỗi – đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, đường Pasteur, đường Võ Thị Sáu. Đường Phạm Ngọc Thạch – đường Võ Văn Tần, khu vực vòng xoay Hồ Con Rùa là một trong những vòng xoay có nhiều cây xanh nhất TP.HCM.

Ngoài ra, đặc trưng của quận 3 là những căn biệt thự Pháp cổ, nhiều công trình kiến trúc cổ kính, nhiều di tích lịch sử văn hóa, quy hoạch đường sá bài bản nên đây là địa bàn sinh sống được người dân ưa thích. Người Sài Gòn có câu "ăn quận 5, nằm quận 3" cũng là nói về ưu điểm này, ví quận 3 là nơi "đất lành chim đậu", dù phồn hoa nhưng cũng rất bình yên, lịch lãm.

Nhu cầu mua nhà ở quận 3 với mục đích để ở hay đầu tư đều rất lớn do quận sở hữu cả lợi thế về không gian, cảnh quan lẫn phát triển kinh tế, xã hội. Ngoài ra, do có quy hoạch lâu đời nên nhà đất quận 3 nhìn chung khá an toàn về mặt pháp lý. Tuy nhiên, "đắt xắt ra miếng", nhà đất quận 3 chỉ phù hợp với những người có tài chính mạnh, dòng tiền đủ lớn. Cụ thể:

Với người mua nhà đất quận 3 để đầu tư

Nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể xem xét phân khúc ở tầm giá từ 4-6 tỷ, loại hình phù hợp là nhà hẻm hoặc căn hộ chung cư diện tích vừa và nhỏ. Với tầm tài chính tầm trung từ 10-20 tỷ thì nhà phố với mặt tiền tại các tuyến phố sầm uất là lựa chọn tốt. Những đại gia trong ngành bất động sản thường lựa chọn nhà đất có giá trên 20 tỷ để đầu tư vì thường nằm ở các vị trí đắc địa, rất dễ cho thuê.

Nhìn chung nhà đất quận 3 là lựa chọn rất tốt cho nhu cầu mua đầu tư để kinh doanh, cho thuê mặt bằng, thành lập văn phòng công ty, nhất là loại hình nhà mặt tiền. Với việc kinh doanh, nên ưu tiên các tuyến phố lớn, có lượng xe cộ lưu thông lớn, kinh doanh sầm uất.

Với người mua nhà đất quận 3 để ở

Trường hợp mua nhà đất quận 3 chỉ với mục đích để ở, có không gian yên tĩnh, chất lượng cuộc sống đảm bảo mà giá vừa phải thì nhà hẻm sẽ là lựa chọn phù hợp nhất. Tuy nhiên, dù không kinh doanh bạn cũng không nên chọn hẻm quá nhỏ, nhất là nhà cuối hẻm vì việc đi lại sẽ khó khăn, khi muốn chuyển nhượng cũng không dễ như nhà hẻm lớn.

Nếu thích cuộc sống tiện nghi, không gian thoáng đãng, văn minh, ngại cuộc sống va chạm ở các con hẻm thì căn hộ diện tích vừa và nhỏ có giá 2-5 tỷ đồng/căn là lựa chọn phù hợp.

Trường hợp mua nhà đất quận 3 để ở kết hợp kinh doanh, buôn bán, cho thuê thì nhà mặt tiền là lựa chọn phù hợp, đương nhiên bạn cần đáp ứng yêu cầu về mặt tài chính (từ 10-20 tỷ trở lên).

Nhìn chung nhà đất tại quận 3 được đánh giá có giá trị lâu dài, bền vững và không lo rớt giá. Dù bạn mua nhà đất tại đây để ở hay cho thuê, kinh doanh thì nhà quận 3 vẫn là tài sản giữ giá và thậm chí sinh lời hấp dẫn. Do nhu cầu mua cao, cạnh tranh khốc liệt, nên khi mua nhà quận 3 bạn không nên vội vàng, cần tìm hiểu kỹ, so sánh giá, thương lượng với chủ nhà nếu thấy phân khúc định mua không có quá nhiều người nhắm đến. Ngược lại, cũng lưu ý không bị cuốn theo chiêu bài "thổi giá" của chủ nhà và môi giới, cố mua bằng được tài sản dù biết giá cao hơn mặt bằng chung.

Xem thêm: Quy hoạch bất động sản TP Hồ Chí Minh

Thông tin quy hoạch bất động sản Quận 1 TP.HCM

Sở hữu vị trí trung tâm, bộ mặt đại diện của TP.HCM hoa lệ, Quận 1 được biết đến là thị trường bất động sản cực kỳ đắt đỏ nhưng luôn được săn đón bởi sự khan hiếm và giàu tiềm năng.

Hãy cùng tìm hiểu về thị trường bất động sản Quận 1, những biến động đáng chú ý trên thị trường mua bán, cho thuê và những khuyến nghị của chuyên gia Bất động sản dành cho người mua và nhà đầu tư nhà đất Quận 1 nhé!

1. THÔNG TIN TỔNG QUAN QUẬN 1

Địa Lý, Dân Cư

Quận 1 nằm ở trung tâm TP.HCM, sở hữu lợi thế vị trí đắc địa và hệ thống giao thông rất phát triển, gồm nhiều cây cầu lớn, một đoạn của Đại lộ Đông Tây và hầm Thủ Thiêm, giúp kết nối dễ dàng với các quận lân cận và đô thị vệ tinh. Cụ thể, Quận 1 tiếp giáp các quận sau:

• Phía Đông giáp Quận 2 cũ, nay là TP. Thủ Đức qua sông Sài Gòn
• Phía Tây Tây giáp Quận 3 và Quận 5
• Phía Nam giáp Quận 4 qua rạch Bến Nghé
• Phía Bắc giáp quận Bình Thạnh và Phú Nhuận qua kênh Nhiêu Lộc-Thị Nghè

Có thể thấy Quận 1 được bao quanh bởi hệ thống sông ngòi, kênh rạch, mang đến nhiều thuận lợi trong lưu thông hàng hóa giữa TP.HCM và các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long. Đồng thời, bất động sản Quận 1 cũng được hưởng lợi thế view sông thoáng mát, là một trong những yếu tố quan trọng giúp gia tăng giá trị cho nhà đất ở đây.

Bất động sản Quận 1 sở hữu lợi thế view sông mát mẻ nhờ mạng lưới sông ngòi, kênh rạch rộng lớn

Một số thông tin tổng quan khác về địa lý, dân cư Quận 1:

Diện tích	7,72 Km2
Dân số	142.625 người (2019)
Mặt độ dân số	18.475 người/km2
Đơn vị hành chính	10 phường: Bến Nghé, Bến Thành, Cô Giang, Cầu Kho, Cầu Ông Lãnh, Đa Kao, Nguyễn Cư Trinh, Nguyễn Thái Bình, Phạm Ngũ Lão, Tân Định

Xét về diện tích tự nhiên, Quận 1 xếp thứ 9 trên tổng số 22 quận, huyện và thành phố trực thuộc của TP.HCM. Nếu so sánh với Quận 2, Quận 1 có diện tích chỉ bằng 1/7 nhưng mật độ dân số cao hơn gấp 6 lần. Quận 1 cũng là nơi tập trung nhiều cơ quan hành chính đầu não của TP.HCM cũng như cả nước, gồm hơn 100 cơ quan, ban ngành trực thuộc thành phố và Trung ương đóng trên địa bàn.

Quy Hoạch- Hạ Tầng

Theo định hướng phát triển không gian Quận 1 giai đoạn 2021-2030, Quận 1 được xác định là khu vực tập trung nhiều công trình nhà cao tầng mang tính chất bộ mặt đô thị của TP.HCM cũng như cả nước.

Các khu chức năng chính của Quận 1 được quy hoạch như sau:

- Khu trung tâm thương mại – dịch vụ và trung tâm tài chính – giao dịch quốc tế: tập trung tại khu vực đường Lê Thánh Tôn đến Tôn Đức Thắng, Nguyễn Thị Minh Khai, Nguyễn Thị Nghĩa, Nguyễn Thái Học chủ yếu dọc theo các trục đường Nguyễn Huệ – Lê Lợi – Hàm Nghi – Đồng Khởi.

- Khu trung tâm hành chính – công trình công cộng cấp thành phố và quận: Tập trung ở khu vực từ đường Lê Thánh Tôn đến đường Điện Biên Phủ. Các cơ quan, lãnh sự quán của nước ngoài chủ yếu đóng tại đường Lê Duẩn.

- Các khu dân cư: gồm 3 phân khu chính. Khu 1gồm các phường Tân Định, Đa Kao; Khu 2 gồm các phường Cầu Ông Lãnh, Cô Giang, Cầu Kho; Khu 3 gồm các phường Phạm Ngũ Lão, Nguyễn Cư Trinh.

Cụ thể, các tòa nhà văn phòng cao tầng và chung cư, biệt thự hạng sang được quy hoạch tập trung quanh các tuyến đường trung tâm như Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi, Hàm Nghi, Tôn Đức Thắng, Lê Duẩn, Trần Hưng Đạo. Khu vực khu dân cư thấp tầng được quy hoạch ở phía Nam và phía Tây Bắc Quận 1. Quận 1 cũng tập trung quy hoạch và giải tỏa các khu nhà ổ chuột ven kênh rạch trong dự án chỉnh trang đô thị của thành phố.

Quận 1 được chú trọng đầu tư xây dựng, nâng cấp đồng bộ các hệ thống hạ tầng, giao thông, cấp thoát nước,… từ rất sớm nên đến nay đã đạt mức độ hoàn thiện cao nhất thành phố. Trên địa bàn quận hiện đang tiếp tục triển khai một số dự án, quy hoạch hạ tầng – giao thông quan trọng, gồm:

- Các tuyến Metro, gồm: Tuyến số 1 (Bến Thành-Suối Tiên); Tuyến 3A (Bến Thành – Tân Kiên) và Tuyến 3B (Ngã 6 Cộng Hòa – Hiệp Bình Phước). Đáng chú ý, tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên đang đẩy nhanh tiến độ, dự kiến sẽ hoàn thành trong năm 2023.

- Cầu Ba Son (cầu Thủ Thiêm 2): nối Quận 1 với TP. Thủ Đức, đã hoàn thành vào tháng 4/2022. Là một trong những công trình biểu tượng mới của thành phố, cầu Ba Son đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối KĐT mới Thủ Thiêm với trung tâm TPHCM, giảm áp lực giao thông cho cầu Sài Gòn và đường hầm vượt sông Sài Gòn.

Cầu Ba Son (cầu Thủ Thiêm 2) kết nối Quận 1 với TP. Thủ Đức là một trong những biểu tượng mới của TP.HCM

- Đường Song hành Võ Văn Kiệt: Tuyến đường dài 615m, rộng 7m, đi dưới cầu Calmette bên bờ kênh Tàu Hủ kết nối đường Nguyễn Thái Học đến Pasteur. Tuyến đường này được triển khai nhằm giải quyết tình trạng kẹt xe, mất an toàn tại giao lộ Võ Văn Kiệt – Ký Con, nơi có lưu lượng xe lớn vào trung tâm thành phố.

- Hầm Thủ Thiêm: Với chiều dài gần 1.500m, hầm Thủ Thiêm nối Quận 1 với bán đảo Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức), là hạng mục quan trọng nhất của dự án đại lộ Đông Tây. Đây cũng là hầm vượt sông đầu tiên của Việt Nam, được hoàn thành vào năm 2011, hiện thực hóa giấc mơ kết nối đôi bờ sông Sài Gòn, tạo tiền đề cho sự phát triển của khu vực.

- Cầu Nguyễn Khoái: Là cây cầu thứ 2 bắc qua Kênh Tẻ, kết nối Quận 7, Quận 4 với Quận 1. Cầu Nguyễn Khoái hiện đang trong giai đoạn khảo sát để chuẩn bị thi công.

2. THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN 1

Đặc Điểm Của Bất Động Sản Quận 1

Quận 1 từ lâu đã nổi tiếng bởi sự sầm uất, xa hoa, với những đại lộ rộng thênh thang, những tòa cao ốc lấp lánh ánh đèn bên sông Sài Gòn, những điểm du lịch, khu mua sắm, giải trí nhộn nhịp. Bất động sản ở Quận 1 cũng nổi bật nhất là phân khúc cao cấp và hạng sang, được coi là sự bảo chứng cho sự giàu có, năng lực tài chính của chủ sở hữu. Với đặc thù đất chật, người đông, lại nằm ngay vị trí trung tâm đầu não của TP.HCM nên thị trường bất động sản Quận 1 chủ yếu là nhà cao tầng, thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, chú trọng sự riêng tư, đặc quyền và phong cách sống.

Về nguồn cung dự án bất động sản Quận 1, theo thống kê của công ty Bất Động Sản, tính đến đầu năm 2023, Quận 1 có 23 tòa chung cư, 11 khu phức hợp căn hộ và thương mại, 27 tòa nhà văn phòng và 2 trung tâm thương mại. Các dự án cao tầng tại Quận 1 đa só là các tòa cao ốc văn phòng cho thuê, có thể kết hợp với khu thương mại-dịch vụ. Do chủ trương hạn chế công trình cao tầng trong khu vực trung tâm thành phố nên những năm gần đây, có rất ít dự án nhà cao tầng mới được triển khai tại Quận 1.

Về loại hình nhà phố, nhà mặt tiền, số lượng tin đăng bán trên trang Bất Động Sản tại thời điểm tháng 4/2023 lên tới hơn 1000 tin, cao hơn 2 quận liền kề là Quận 3 (khoảng 700 tin) và Quận 4 (khoảng 100 tin). Điều này cho thấy nguồn cung loại hình này tại Quận 1 khá dồi dào, giá cao, người mua chủ yếu là dùng để kinh doanh hoặc cho thuê lại. Về loại hình biệt thự thì lại càng khan hiếm hơn nữa, nguồn cung chủ yếu đến từ biệt thự trong khu Vinhomes Golden River Ba Son.

Các loại hình BĐS khác như đất nền, nhà xưởng không phổ biến tại thị trường Quận 1.

Biến Động Giá Bán Bất Động Sản Quận 1

Theo dữ liệu lớn của công ty Bất Động Sản, trong 5 năm từ 2018-2022, giá bán nhà đất Quận 1 tăng lên ở tất cả các loại hình và phân khúc. Có thể thấy thị trường BĐS Quận 1 với những lợi thế về vị trí, quy hoạch và sự khan hiếm nguồn cung luôn duy trì được sức nóng, mặt bằng giá nhà đất tăng nhanh.

Do ảnh hưởng của thiếu hụt nguồn cung mới nên loại hình biệt thự và chung cư ghi nhận tốc độ tăng giá nhanh nhất. Giá bán biệt thự Quận 1 năm 2018 trung bình là 341 triệu/m2, đến năm 2022 đã tăng lên hơn 2 lần, trung bình 698 triệu/m2. Trong khi đó, giá bán chung cư Quận 1 trung bình tăng từ mức 87 triệu/m2 lên 150 triệu/m2, mức tăng 72,4%. Các loại hình BĐS khác ghi nhận tốc độ tăng chậm hơn: nhà phố tăng 16,4%, nhà riêng tăng 17,1%. Thậm chí, ngay cả những thời điểm khó khăn như đỉnh dịch Covid-19 hay thị trường BĐS trầm lắng từ Quý 3/2022 thì giá nhà đất Quận 1 nhìn chung không bị ảnh hưởng nhiều như các khu vực khác.

Bất động sản dọc theo các tuyến đường ở Quận 1 cũng thuộc vào top đắt đỏ nhất Việt Nam, ví dụ như đường Nguyễn Huệ, đường Đông Du, đường Đồng Khởi. “Ngôi vương” có thể thay đổi tùy từng thời điểm khảo sát nhưng những cái tên nay luôn nằm trong top 3 khu vực có giá nhà đất cao nhất trong 3 năm qua.

Tính đến cuối năm 2022, tuyến đường có giá nhà đất cao nhất TP.HCM là đường Nguyễn Huệ. Đây chính là tuyến phố đi bộ đẹp và hiện đại nhất cả nước, với chiều dài 900m, rộng 60m, là nơi tập trung những công trình biểu tượng của thành phố như Tòa nhà UBND TP, Bitexco, bến Bạch Đằng,… Tại thời điểm cuối năm 2021, giá đất đường Nguyễn Huệ dao động quanh mức 1,1 tỷ thì hiện tại giá rao bán là 1,8-2,5 tỷ/m2, những căn góc 2 mặt tiền giá từ 3-4,3 tỷ/m2. Đến đầu năm 2023, một tòa nhà 4 tầng, diện tích 18x25m, sở hữu vị trí 2 mặt tiền Nguyễn Huệ-Nguyễn Thiệp được rao bán trên trang Bất Động Sản với giá 4,31 tỷ/m2, tổng giá lên đến 2000 tỷ.

Ngoài top 3 tuyến phố đắt đỏ nhất như đã nêu ở trên, các tuyến đường Thi Sách, Alexandre De Rhodes, Lê Anh Xuân, Lê Lợi, Nguyễn An Ninh cũng ghi nhận giá nhà đất khá cao. Các tuyến đường này trải dài qua địa bàn nhiều phường của Quận 1, trong đó giá nhà đất thuộc khu vực 2 phường Bến Thành và Bến Nghé thường cao hơn.

Theo dữ liệu, xét theo từng phường thì phường Nguyễn Cư Trinh hiện có giá chung cư đắt đỏ nhất (180 triệu/m2) do ở đây đang có dự án chung cư cao cấp mới. Trong khi đó, phường Bến Nghé lại đứng đầu ở các loại hình nhà liền thổ, gồm biệt thự ( 776 triệu/m2), nhà mặt phố (930 triệu/m2) và nhà riêng (343 triệu/m2) nhờ vị trí trung tâm sát những công trình lịch sử và di tích của thành phố. Các phường: Cầu Ông Lãnh, Cô Giang, Tân Định là những khu vực có mặt bằng giá “mềm” hơn ở đa số các loại hình BĐS do nằm sát các quận ven như Quận 4, 5 và Bình Thạnh, tuy nhiên, giá vẫn ở mức cao.

Các Dự Án Bất Động Sản Nổi Bật Tại Quận 1

Nguồn cung dự án bất động sản tại Quận 1 rất khan hiếm, chỉ bằng khoảng 1/3 so với các khu vực top đầu TP.HCM về số lượng dự án như Quận 7 (199 dự án), Quận 9 (171 dự án) hay Quận 2 (168 dự án). Những năm gần đây, có rất ít dự án mới “chào sân” tại Quận 1. Cụ thể, trên thị trường sơ cấp, toàn Quận 1 hiện chỉ có 4 dự án căn hộ chung cư đang mở bán là Zenity (150-175 triệu/m2), Lancaster Legacy (180-200 triệu/m2), The Grand Manhattan (180-250 triệu/m2) và Grand Marina Saigon (340-400 triệu/m2). Bên cạnh đó, người muốn mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư có thể tham khảo dự án The Marq đã xây xong và bàn giao nhưng còn hàng sơ cấp. Hầu hết đều là các dự án căn hộ hạng sang do các chủ đầu tư lớn và uy tín triển khai. Có một số dự án khu phức hợp thương mại và căn hộ siêu sang đáng chú ý như IFC One Saigon, One Central Saigon hay Alpha King đã khởi công nhưng hiện tại đều đã ngừng triển khai. Tọa lạc ở các vị trí được coi là “đất vàng”, trải qua nhiều lần đổi chủ, thay tên, thi công rồi lại ngừng, số phận long đong của những dự án này vẫn chưa đến hồi kết. Ngoài ra, hiện không có loại hình biệt thự, liền kề hay đất nền nào mới ở thị trường sơ cấp Quận 1.

Trên thị trường chuyển nhượng, người tìm nhà tại Quận 1 cũng không có nhiều lựa chọn như tại các quận khác. Nếu muốn mua căn hộ cao cấp, bạn có thể tìm tại các chung cư D1Mension (140-160 triệu/m2), Vinhomes Golden River Ba Son (143-215 triệu/m2), Soho Residence (100-130 triệu/m2), The Marq (180-220 triệu/m2), Vinhomes Đồng Khởi (170 triệu/m2). Phần còn lại của thị trường hầu hết là các chung cư cũ, rất ít tiện ích như Horizon Tower, Chung cư 203 Nguyễn Trãi, Chung cư Nguyễn Đình Chiểu, Chung cư 26 Lý Tự Trọng, Chung cư 45-47 Nguyễn Thái Bình, Chung cư Tôn Thất Đạm,… với giá mềm hơn nhiều, khoảng từ 50 – 80 triệu/m2. Các chung cư này hầu hết cũng nằm ở các đường lớn nhưng ít hiện đại hơn, khu dân cư xung quanh đã hình thành lâu đời. Cá biệt có chung cư cũ 42 Nguyễn Huệ, giá cực đắt đỏ, khoảng 200 triệu/m2 do nằm ngay phố đi bộ, chủ yếu để kinh doanh. Với loại hình biệt thự, nguồn cung chủ yếu tập trung ở dự án Vinhomes Golden River Ba Son. Giá chuyển nhượng biệt thự hạng sang tại dự án này hiện trong khoảng từ 800 triệu – 1,2 tỷ/m2, tổng giá có thể lên tới 500-700 tỷ/căn.

Thị Trường Bất Động Sản Cho Thuê Quận 1

Bên cạnh thị trường mua bán, nhà đất cho thuê Quận 1 cũng là một thị trường khá sôi động với nhu cầu thuê và sản phẩm cho thuê đa dạng, có đủ từ căn hộ cao cấp cho người nước ngoài, chuyên gia thuê ngắn ngày và dài hạn; biệt thự, nhà mặt phố cho thuê kinh doanh đến nhà trọ, phòng trọ bình dân. Thị trường cho thuê nói chung đang trên đà phục hồi sau Covid, với nhiều dấu hiệu tích cực từ giữa năm 2022, khi các doanh nghiệp quay lại sản xuất, thông quan cho người nước ngoài, người lao động, học sinh-sinh viên trở lại là những triển vọng tươi sáng cho thị trường cho thuê Quận 1.

Dữ liệu của công ty Bất Động Sản cho biết giá thuê căn hộ Quận 1 dao động ở mức từ 18-80 triệu/tháng tùy thuộc dự án, diện tích căn hộ, trang bị nội thất,…Trong đó, căn hộ cao cấp đầy đủ nội thất tại các dự án như Vinhomes Golden River Ba Son, Vincom Đồng Khởi, The Marq, The Lancaster có mặt bằng giá thuê cao nhất. Tuy nhiên, Quận 1 không chỉ có các BĐS đắt đỏ mà người có thu nhập trung bình cũng có thể tìm thấy phòng trọ, nhà trọ cho thuê tại Quận 1 với giá chỉ từ 6 triệu/tháng.

Biến động giá cho thuê 5 năm trở lại cho thấy loại hình nhà riêng có mức tăng giá thuê cao nhất (52,2%), thấp nhất là chung cư, chỉ tăng 5,9%. Phường có giá thuê chung cư cao nhất trong năm 2022 là Đa Kao, trung bình 29,9 triệu/tháng; thấp nhất là Phạm Ngũ Lão, trung bình 7 triệu/tháng. Phường có giá thuê nhà riêng cao nhất trong năm 2022 là Bến Thành, trung bình 45,6 triệu/tháng; thấp nhất là Cô Giang, Cầu Kho, với giá thuê trung bình là 20 triệu/tháng. Với loại hình nhà trọ, phường có giá thuê phòng trọ cao nhất trong năm 2022 là Tân Định, trung bình 7,2 triệu/tháng; thấp nhất là Cầu Ông Lãnh, giá thuê trung bình 5,2 triệu/tháng.

Với nhà riêng làm văn phòng, cửa hàng tại Quận 1, giá thuê hiện dao động từ 35-200 triệu/tháng tùy diện tích, vị trí. Nhà mặt phố tại các vị trí thuận tiện kinh doanh có giá thuê rất cao, dao động từ vài trăm đến hơn 1000 tỷ/tháng, đặc biệt là những căn góc 2 mặt tiền ở Nguyễn Huệ, Đồng Khởi. Nhà biệt thự, liền kề đang được cho thuê với giá trung bình từ 180-400 triệu/tháng.

3. LỜI KHUYÊN CỦA CHUYÊN GIA BẤT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO NGƯỜI MUA VÀ NHÀ ĐẦU TƯ BĐS QUẬN 1

Bất động sản Quận 1 càng khan hiếm, đắt đỏ thì càng duy trì được sức hút của mình, và sở hữu nhà đất tại Quận 1 từ lâu đã được coi là một thước đo cho sự giàu sang, tiềm lực tài chính, góp phần tạo nên vị thế của chủ sở hữu. Vậy mua bất động sản Quận 1 cần lưu ý những gì?

Trước tiên, các chuyên gia bất động sản khuyến nghị người mua và nhà đầu tư BĐS Quận 1 hãy dành thời gian tìm hiểu thật kỹ các vấn đề về quy hoạch, pháp lý của BĐS trước khi quyết định xuống tiền. Do nguồn cung khá hạn chế và vị trí trung tâm nên vấn đề pháp lý càng phải được ưu tiên lên hàng đầu khi mua BĐS Quận 1 để tránh rủi ro. Với những BĐS giá trị cao như ở Quận 1, thiệt hại trong trường hợp xảy ra rủi ro là rất lớn.

Nếu mua BĐS thuộc dự án, bạn hãy tìm hiểu kỹ pháp lý, uy tín của chủ đầu tư cũng như các dự án trước đó có chất lượng hoàn thành thế nào, lịch sử ra sổ ra sao,… Nếu là nhà, đất riêng lẻ, người mua cần yêu cầu người bán thông tin rõ ràng về vị trí, diện tích, sổ, đảm bảo giao dịch với chính chủ hợp pháp, không có dấu hiệu lừa đảo hay vướng mắc tranh chấp quyền sở hữu, vướng quy hoạch.

Nếu mua để đầu tư thì Quận 1 vốn được đánh giá là thị trường giàu tiềm năng sinh lời bất chấp giá bán rất cao. Quận 1 tập trung những dự án BĐS cao cấp, hạng sang, là phân khúc ít chịu ảnh hưởng bởi những biến động trên thị trường. Các chuyên gia nhận định BĐS hạng sang và siêu sang có thị trường riêng, có nguồn cầu ổn định, phần lớn khách mua có tài chính mạnh, ít phụ thuộc vào các yếu tố tín dụng, ít chịu tác động từ tâm lý thị trường chung nên ảnh hưởng tiêu cực cũng ít hơn các loại hình khác. Ngoài ra, sự khan hiếm nguồn cung ở Quận 1 đảm bảo cho khả năng tăng giá, sinh lời bền vững cho nhà đất ở đây.

Các chuyên gia dự báo giá nhà hạng sang tại thị trường Việt Nam có thể tăng mạnh và đạt mức 35.000 USD/m2. Việt Nam được coi là một trong những thị trường mới nổi và đầy tiềm năng ở phân khúc hạng sang và siêu sang. Bản thân BĐS hạng sang là phân khúc rất đặc thù. Những chủ đầu tư lựa chọn phát triển phân khúc này đều có sự hỗ trợ rất tốt từ ngân hàng và các đối tác quốc tế. Chính vì lẽ đó, sức hút của BĐS hạng sang không đến từ tâm lý đám đông mà đến từ chất lượng và vị thế của sản phẩm. Nếu sản phẩm phù hợp, có chất lượng tốt, tiềm năng tăng giá cao thì các nhà đầu tư vẫn có thể tiếp tục rót vốn.

Nếu muốn mua BĐS Quận 1 với mục đích cho thuê, nhà đầu tư có thể cân nhắc đầu tư căn hộ cho người nước ngoài, doanh nhân, chuyên gia làm việc tại Quận 1 thuê. Quận 1 là khu vực tập trung nhiều tòa nhà văn phòng, trụ sở các công ty, tổ chức nên nhu cầu thuê căn hộ ở đây luôn duy trì ổn định. Bên cạnh loại hình căn hộ cho thuê dài hạn, loại hình căn hộ dịch vụ cho thuê ngắn ngày dành cho các doanh nhân, chuyên gia đi công tác, khách du lịch, Việt Kiều cũng là một loại hình đầu tư căn hộ nhiều tiềm năng.

Nhà đầu tư cho thuê có tài chính mạnh có thể cân nhắc đầu tư mua nhà mặt phố, tòa nhà để làm căn hộ dịch vụ, phòng trọ cao cấp hoặc cho thuê làm mặt bằng kinh doanh tại các dãy phố kinh doanh, phố tài chính sầm uất của Quận 1, với nguồn khách thuê ổn định, ký hợp đồng thuê lâu dài và luôn có giá thuê cao. Những căn hộ dịch vụ loại này thường tập trung quanh khu vực chợ Tân Định, phường Cô Giang, phường Đa Kao, do xung quanh là các tuyến đường nối với trung tâm giải trí, hành chính của thành phố, có nhiều tòa nhà văn phòng và trường đại học.

Bất động sản Quận 1 nổi tiếng đắt đỏ nhưng không phải chỉ những nhà đầu tư tài chính rất mạnh mới có thể tham gia. Nếu có tài chính vừa phải, tầm 5-10 tỷ, nhà đầu tư vẫn có thể xem xét đầu tư những căn nhà cũ, diện tích nhỏ trong hẻm gần các tuyến phố kinh doanh. Bạn có thể đầu tư sửa sang để bán lại lấy lời hoặc cho thuê kinh doanh lấy dòng tiền hàng tháng. Đơn cử, một căn nhà diện tích dưới 20m2 trong hẻm Quận 1 có giá khoảng 4-5 tỷ có thể cho thuê làm mặt bằng kinh doanh với giá khoảng 25-40 triệu/tháng. Bên cạnh đó, có một xu hướng nở rộ từ chục năm trước và đến nay vẫn còn khá tiềm năng tại Quận 1 là cho thuê lại chung cư cũ ở trung tâm để làm shop thời trang, quán café với giá thuê dao động 20 – 40 triệu/tháng. Tuy nhiên, những căn nhà dạng này không quá nhiều, ít người bán nên không phải lúc nào cũng dễ tìm sản phẩm phù hợp để xuống tiền.

Xem thêm: Quy hoạch Bất động sản TP Hồ Chí Minh